Adam Duda napisał pouczający tekst o możliwości wykorzystania prostego modelu wyceny dochodowej do oceny atrakcyjności inwestycji. Prostym modelem wyceny dochodowej jest na przykład wyliczenie wskaźnika cena do zysku (C/Z lub P/E czyli price to earnings).
W bardzo dużym uproszczeniu, C/Z informuje nas po ilu latach dochody z inwestycji osiągną poziom kwoty, którą zainwestowaliśmy (pomijamy dyskontowanie wartości pieniądza w czasie). W przypadku spółek giełdowych C/Z informuje nas po ilu latach skumulowane zyski przedsiębiorstwa osiągną kwotę na jaką wyceniliśmy spółkę kupując jej akcje po określonej cenie – oczywiście, przy założeniu, że zyski przedsiębiorstwa się nie zmienią. Wskaźnik C/Z możemy odwrócić i dzięki temu, w dużym uproszczeniu, możemy otrzymać roczną rentowność inwestycji i porównać ją do alternatywnych sposobów inwestowania, w tym do tych, które uchodzą za pozbawione ryzyka. Tyle teorii.
Adam Duda zastosował teorię w praktyce i napisał: (…) stąd im niższe P/E od 10 – 8 tym spółki są niedowartościowane (akcje za tanie w stosunku do zysków), a im wyższe P/E tym akcje są przewartościowane.
Dlatego nie ma wielkiego sensu inwestowania w spółkę o P/E równym 25, bo to oznacza, że inwestujemy na 4 procent zysku rocznie…
Nie mam pojęcia na jakiej podstawie Adam Duda założył, że naturalnym C/Z dla inwestycji jest 10. Z tekstu wynika, że rozszerzył zasadę z rynku nieruchomości mówiącą, że wpływy z wynajmu atrakcyjnie wycenionego mieszkania powinny zwrócić inwestycję w tę nieruchomość po 10 latach. Rzecz w tym, że to ’10 lat’ to bardzo arbitralna miara i niewiele jest rynków nieruchomości, które oferują tak atrakcyjne C/Z, które w odniesieniu do nieruchomości nazywa się cena do czynszu (P/R czyli price to rent).
Na przykład, wśród 91 rynków nieruchomości (od Kiszyniowa do Monte Carlo), które śledzi analiza Global Property Guide mediana C/Z wyniosła 19,8 a średnia C/Z 16,9. Tak wygląda czołówka rankingu:
| Państwo |
Miasto |
Gross Rental Yield* |
| Moldova |
Chisinau |
14,17% |
| Egypt |
Cairo |
12,00% |
| Indonesia |
Jakarta |
11,27% |
| Philippines |
Manila |
10,99% |
| Macedonia |
Skopje |
10,11% |
| Peru |
Lima |
10,09% |
| Panama |
Panama City |
9,98% |
| Jordan |
Amman |
9,73% |
| Malaysia |
Kuala Lumpur |
9,22% |
| Colombia |
Bogota |
9,19% |
| Nicaragua |
Managua |
9,12% |
| Chile |
Concepción |
9,04% |
| Netherlands |
The Hague |
8,97% |
| Chile |
Santiago |
8,87% |
| Argentina |
Buenos Aires |
8,85% |
| Jamaica |
Kingston |
8,80% |
| Ecuador |
Quito |
8,77% |
| Bahamas |
Nassau |
8,37% |
| Russia |
St. Petersburg |
8,15% |
| Trinidad & Tobago |
Trinidad |
8,14% |
A oto 20 najbardziej przewartościowanych rynków nieruchomości:
Czytaj dalszą część »