Faktury elektroniczne EBPP

Trystero

Złudzenia odgrywają ważną rolę na rynku nieruchomości

Opublikowane przez Trystero w kategorii Oszczędzanie i inwestowanie, Rynek kapitałowy dnia 18.07.2011 | Komentarze (10) »

Obserwatorzy rynku nieruchomości zdają sobie sprawę, że niektórzy sprzedawcy skłonni są wystawiać nieruchomości po cenie zbliżonej do ich wartości rynkowej a inni sprzedający oczekują ceny o kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt procent powyżej aktualnej ceny rynkowej.

Na przykład analiza ponad 1 mln ogłoszeń na stronach Zillow pokazała, że domy kupione przed 2005 rokiem są wystawione około 10% powyżej wartości rynkowej, domy kupione w okolicach szczytu cenowego (2005-2007) około 6,5% powyżej wartości rynkowej. Jednak nieruchomości zakupione po 2007 roku wystawione są po cenie znacznie przekraczającej wartość rynkową. Dywergencja ta osiąga 22,7% dla nieruchomości kupionych w 2009 roku.

Główny ekonomista Zillow, Stan Humphries, zauważył, że istnieje pewien związek pomiędzy tym jak istotna przy ustalaniu ceny ofertowej nieruchomości jest dla sprzedającego cena, po której kupił nieruchomość a tym jak daleko cena ofertowa odbiega od wartości rynkowej nieruchomości. Tylko 4% sprzedawców, którzy kupili nieruchomość przed 2002 rokiem uznaje cenę nabycia nieruchomości za główny czynnik determinujący cenę wystawionej na sprzedaż nieruchomości. Ten sam wskaźnik dla sprzedających, którzy nabyli nieruchomość po 2006 roku wynosi 17%. Wydaje się oczywiste, że im krótszy czas pomiędzy nabyciem nieruchomości a jej sprzedażą tym częściej cena nabycia służyć będzie jako kotwica przy ustalaniu ceny sprzedaży. Kotwiczenie jest popularnym błędem poznawczym popełnianym w inwestowaniu.

Być może więc Amerykanie, którzy kupowali na szczycie cen nieruchomości pogodzili się z tym, że sprzedadzą dom ze stratą i wystawiają nieruchomości po cenach bliskich ich wartości rynkowej. Natomiast Ci, którzy kupowali już po zejściu cen ze szczytu nie zdają sobie sprawy z pełnych rozmiarów korekty.

Ta hipoteza korespondowałaby z badaniami, które niedawno przytaczałem: więcej Amerykanów (48%) uważa, że od początku recesji wartość ich nieruchomości wzrosła lub nie zmieniła się niż sądzi, że wartość ich nieruchomości obniżyła się (47%). Choć teoretycznie, można pogodzić 22% spadek indeksu S&P/Case-Shiller i wyniki sondażu to dużo sensowniejszym wytłumaczeniem obserwowanej dywergencji (choćby w świetle faktu, że ceny spadły w każdym z 20 obszarów metropolitalnych) jest wniosek, że Amerykanie trwają w zbiorowym złudzeniu co do wartości posiadanych przez siebie nieruchomości.

Stan Humphries celnie zauważa, że cena, którą wystawiający nieruchomość za nią kiedyś zapłacił nie ma dla rynku większego znaczenia. Wielu sprzedających nieruchomości potrzebuje czasu by się z tym pogodzić. Powinni to uwzględnić nabywcy nieruchomości w trakcie negocjacji.

Być może lepiej jest je zaczynać ze sprzedającymi, którzy są już na rynku przez jakiś czas i mogli już przyzwyczaić się do nowych poziomów cenowych, pogodzić się z nimi.

Podziel się z innymi:
  • Wykop
  • Google Bookmarks
  • Facebook
  • BLIP - Bardzo Lubię Informować Przyjaciół
  • Co-Robie.pl | Co teraz robisz?
  • Wrzuć to na Flakera - powiadom swoich Znajomych
  • grono.net - internetowa społeczność przyjaciół
  • Dodaj link - Linkr.pl - tylko ciekawe linki
  • Polec.pl - Pozytywnie Odjazdowo Lajtowo Elokwentny Content
  • Dodaj wyczajenie
  • Spis.pl - najciekawsze w sieci
  • pinger.pl - Nie taki zwykły blog.

Komentarze (10) do "Złudzenia odgrywają ważną rolę na rynku nieruchomości"

  1. ogif powiedział(a):

    Ciekawe jak długo polscy deweloperzy będą “godzili się” z tym że ich ceny jakieś paskudnie przydrogie ;-)
    To nie jest jakoś super-normalne że ceny polskich nieruchomości są aż tak wysokie jak są. Mamy pełne prawo mieć rozmaite produkty równie drogo jak na bogatym Zachodzie, bo nie ma powodu żeby np. odkurzacze sprzedawano taniej Polakom niż Niemcom. Jednak w przypadku nieruchomości prawie wszędzie na świecie kluczem do cen jest siła nabywcza ludności. U nas jakoś niekoniecznie. Przecie Warszawa droższa od Berlina, Wrocław od Drezna itd. Pomimo mniej więcej trzykrotnej przewagi dochodowej Niemców.

  2. pit powiedział(a):

    ad Ogif
    porównaj lepiej Monachium i Kolonie a nie przeinwestowane w latach 90 miasta byłego DDR.

  3. poszi powiedział(a):

    @pit,

    Ceny ofertowe.
    Kolonia:
    (552-10197 €/m2, średnio 1729 €/m2)
    http://www.immowelt.de/immobilien/preisstatistik/auswertung.aspx?1=1&geoid=10805315&esr=1&etype=1&sval=2,3
    Monachium:
    971-8878 €/m2, średnio 3385,13 €/m2
    http://www.immowelt.de/immobilien/preisstatistik/auswertung.aspx?search=true&geoid=10809162&esr=1&etype=1&sval=2,3

    Kiedyś prezentowałem całą serię linków z różnych miast Niemiec
    http://www.trystero.pl/archives/3232
    i w zasadzie tylko Monachium było droższe od naszej pięknej stolicy, w mieście, w którym zarabia sie lekko 3 razy więcej. Po 2 latach lekkiego osuwania cen w Polsce i lekkiego wzrostu Niemczech, już parę miast wyrównało ceny z Warszawą. To chyba jednak ciągle daleko od normalności.

  4. inż. powiedział(a):

    Truizmy

  5. _dorota powiedział(a):

    @ 2
    Tak czy tak drogo u nas, niemal najdrożej w Europie (licząc stolice):
    http://serwis-inwestora.pl/nieruchomosci/gdzie-jest-drogo–a-gdzie-tanio-zobacz–ile-kosztuja-mieszkania-w-europie3

  6. inż. powiedział(a):

    Oczywiście truzimem wg mnie jest stwierdzenie, iż ktoś kto kupił drogo, nie chce sprzedać taniej, i na odwrót. Nie trzeba być psychologiem – tak po prostu działa nasza psychika. A pomijając aspekt psychologiczny – kupno mieszkania to nie przelewki, najczęściej wiąże się z nim kredyt. Sprzedanie go poniżej ceny, jaką za nie daliśmy, może nas zruinować finansowo.

    Co do cen w Warszawie, fakt są bardzo wysokie, choć nie jest aż tak źle, jak sugeruje artykuł _doroty. W Warszawie średnie zarobki nie są wyższe o 20%, jak przyjęto w zestawieniu, a raczej około 40 % – patrząc na średnią krajową (o ile dobrze pamiętam średnia krajowa to poniżej 3600 brutto, a dla Warszawy ponad 5000). Pomijam fakt, iż dla inżyniera zamiana Krakowa na Warszawę to 100 % większe zarobki, a dla psychologa okolo 300 % (możliwości kariery itp) i generalnie nie mogę się nadziwić, jak ludzie np w Krakowie, w którym spędziłem 27 lat, dają radę żyć i się mnożyć.

    Drogie to są dla mnie miasta w rodzaju Łomży – średnia pensja 1500 zł netto, metr mieszkania kosztuje 3000 zł. Niby roczna pensja daje około 8 metrów (bo zestawieni liczone było brutto), ale jak można ją tam odłożyć?

    Pozdrawiam

  7. poszi powiedział(a):

    #6,

    “sugeruje artykuł _doroty. W Warszawie średnie zarobki nie są wyższe o 20%, jak przyjęto w zestawieniu, a raczej około 40 % – patrząc na średnią krajową (o ile dobrze pamiętam średnia krajowa to poniżej 3600 brutto, a dla Warszawy ponad 5000).”

    Raczej około 30%.

    Średnioroczne wynagrodzenie w 2010 r. Sektor przedsiebiorstw.
    kraj: 3435 zł
    Warszawa: 4483 zł (30,5% więcej).

  8. karroryfer powiedział(a):

    Obawiam się ( to implikuje “niepełność” danych GUS ) że jednak różnica jest większa. Oczywiście nie jestem w stanie tego udowodnić. Może też trochę inaczej średnia krajowa jest zawyżana przez górników KGHM itp ale stawki warszawskie są co najmniej o 50% większe znacznej większości obszarów w promieniu 250km od niej. Może to też tłumaczy częściowo ten fenomen.
    Ale oczywiście racjonalnie licząc nie ma to większego sensu ( poziom cen w stolicy)

  9. poszi powiedział(a):

    @karroryfer,

    Dwie kwestie. W Warszawie budżetówka (nauczyciele i służba zdrowia) zarabia tyle co na prowicji. Poza tym w Warszawie nieco mniej osób pracuje w przemyśle (który płaci wiecej niż średnia), a więcej w usługach, które płacą gorzej. Nawet jeśli każdy zawód w Warszawie jest lepiej płatny niż na prowincji, to na prowincji nieco więcej ludzi pracuje w lepiej płatnych zawodach.

Przepraszamy, możliwość dodawania komentarzy jest obecnie wyłączona.

Trystero

niezależny blog finansowy

Autor bloga jest inwestorem giełdowym i doktorantem na czołowym polskim uniwersytecie. Publikowane na blogu teksty dotyczą rynku kapitałowego, ekonomii, gospodarki i życia społecznego– w takiej mniej więcej kolejności więcej »

Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player