Adegie zwrócił moją uwagę na nowy raport NBP o polskim rynku nieruchomości. W tym raporcie znajduje się bardzo interesujący wykres pokazujący stosunek długu hipotecznego, mieszkaniowego w Polsce do PKB, do zagregowanej wartości nieruchomości mieszkaniowych, do wartości aktywów bankowych i do wartości kapitałów własnych banków. Wykres ten wygląda tak:
Za NBP
Otóż, myślę sobie, że to wykres kluczowy dla zrozumienia sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce i relatywnie niewielkich zagrożeń, które wynikają z silnej aprecjacji cen nieruchomości w ostatniej dekadzie. Istotny jest fakt, że sektor nieruchomości mieszkaniowych jest w bardzo niewielkim stopniu, relatywnie do sytuacji w innych państwach, oparty na długu. Stosunek długu mieszkaniowego do PKB nie przekracza 17%, stosunek długu mieszkaniowego do wartości wszystkich nieruchomości nie przekracza 10%.
Dla porównania, zgodnie z danymi EMF, wskaźnik dług mieszkaniowy do PKB przekraczał 33% na Łotwie i 36% w Estonii, 61% w Hiszpanii, 70% w USA, 75% w Irlandii, 86% w UK i 120% na Islandii – wszystkie dane z 2007 roku. Dla tego roku wskaźnik dług mieszkaniowy do PKB wyniósł w Polsce 11,7%. Proszę zwrócić uwagę na poniższą mapę:
Za EMF
Jeszcze bardziej interesująco wygląda porównanie* wskaźnika dług mieszkaniowy do wartości nieruchomości mieszkaniowych (wszystkich) pomiędzy Polską a USA (dla tego państwa znalazłem dokładne dane). Wskaźnik ten nie przekracza w Polsce 10%. W USA wskaźnik ten wynosił około 40% w latach 90’, wskutek boomu na rynku nieruchomości znacząco wzrósł i utrzymuje się na powyżej 60%:
Za RAB Capital via Big Picture
Co te dane oznaczają? Uważa się, że w im większym stopniu boom na rynku nieruchomości opiera się na kredytach w tym mniejszym stopniu aprecjacja cen nieruchomości będzie trwała i tym większe będą negatywne skutki załamania się boomu dla całej gospodarki. Myślę, że niskie kredytowanie rynku nieruchomości w Polsce w dużym stopniu tłumaczy niewielki spadek cen w tym sektorze w czasie minionego kryzysu.
* Wszystko wskazuje na to, że porównujemy jabłka do jabłek. Nie mam jednak pewności, że pewne różnice metodologiczne nie zaburzają tych danych.
Jeśli chodzi o metodologię, to proszę zwrócić uwagę na 2 czynniki:
> w Polsce brak podatku katastralnego, który wymuszałby szybsze podążanie cen za trendem. Po prostu to co widać w tabelach najczęściej to ceny ofertowe, ceny transakcyjne są często i gęsto po 30% niższe, o czym doskonale wiedzą banki. Tak więc multum jest rolników, którzy podzielili grunty na których jeszcze 5 lat temu ganiały się bażanty i rosły buraki i wystawiają je za ceny o których nawet wtedy nie marzyli.
> duży wpływ na powyższą tabelę ma struktura zamieszkania ludności – większość mieszka na wsiach albo malutkich miasteczkach w domach zbudowanych w czasach gdy nikt nikomu nie dawał na piękne oczy kredytu. Sytuacja porównania stopnia skredytowania w dużych miastach (Warszawa, Wrocław, Gdańsk)- czyli tam gdzie osiedlają się młodzi ludzie po studiach nie wygląda tak różowo. Grubo powyżej 30% (!). Są dzielnice w których ten stopień wynosi 80% (!!!). Stawia to te obszary w ścisłej czołówce w tym zestawieniu ;)
> W naszym kraju jest mniejsza tendencja do zadłużania się o ile są rozwiązania alternatywne (trzeba być debilem kupując dom na kredyt za 1.5 mln skoro taki sam można w ciągu roku zbudować za 1/3 tej ceny). Na zachodzie tego nie ma. W takim UK “landlord” nie może samodzielnie nawet wymienić kontaktu. Budowanie systemem gospodarczym jest wciąż w modzie i jest uzasadnione w tej gorączce. Nikt mi nie wmówi, że Polacy lubią się zadłużać, ze znajomych mało kto korzysta z karty kredytowej w tak głupi sposób jak w krajach zachodnich (spłata tylko małej części i trzymanie linii kredytowej).
Jeszcze jedna uwaga. Z tych danych MNF można zobaczyć jedną ciekawą rzecz. Wartość kredytów na nieruchomościach w Hiszpanii jest porównywalna z kredytami we Francji. O czym to świadczy?
Za to mile zaskoczyła sytuacja Włoch.
Sytuacja UK jest taka, że tam tylko bombę spuścić. Oznacza to, że młodego pokolenia po prostu nigdy nie będzie stać na własny dom bez kredytu. Przykre…
@alus
Sytuacja porównania stopnia skredytowania w dużych miastach (Warszawa, Wrocław, Gdańsk)- czyli tam gdzie osiedlają się młodzi ludzie po studiach nie wygląda tak różowo. Grubo powyżej 30% (!). Są dzielnice w których ten stopień wynosi 80% (!!!). Stawia to te obszary w ścisłej czołówce w tym zestawieniu ;)
Podaj miejsca w Warszawie gdzie występuje to skredytowanie oraz źródło tych informacji.
@ alus
Są dzielnice w których ten stopień wynosi 80% (!!!).
Podaj zrodla.
To jest zupelnie niemozliwe chocby ze wzgledu na wymagania dotyczace wkladu wlasnego.
Po trzecie, w USA sa miejsca (Nevada) gdzie ten wskaznik jest wysoko powyzej 120%. Dlatego uzywa sie danych zbiorczych, przecietnych. A te sa takie a nie inne.
@trystero,
To wszystko jest znane i w czasie boomu było wymieniane jako argument, że ceny “wydrapia chmury”.
Zacznę od tego, że 11% (czy 16% w raportu NBP) się już mocno zdezaktualizowało. Obecny poziom kredytow na nieruchomości gospodarstw domowych to:
253 mld złotych:
http://www.nbp.pl/statystyka/pieniezna_i_bankowa/dwn/nalez_zobow_banki.zip
PKB za 2009 roku (plus niewielki wzrost) to 1,2 bln zł.
Stosunek: 21%.
Przy porównywaniu z innymi krajami trzeba pamietac o tym, że ten wskaźnik zadłużenia do PKB jest sztuczny i przypomina trochę dowcip o statystyku, który utopił sie w jeziorze o głębokości 30cm. Ważny jest nie tylko zagregowany poziom, ale równomiernośc rozkładu. W USA gruba wiekszośc domów ma jakieś zadłużenie. Dla domów kupionych dość dawno, to są niewielkie kwoty, ale w USA jakieś 30% długu do PKB wyrabiają takie zupełnie niegroźne kredyty. W Polsce tak nie ma. Gruba większośc zadłużenia powatała w latach 2007-2008. Nie miała nawet czasu się “uleżeć”, jest na spore kwoty w stosunku do zarobków i do wartości nieruchomości.
Nie ulega wątpliwości, że zagrożenie dla systemu bankowego (i gospodarki) jest mniejsze niż w Hiszpanii, Irlandii czy krajach bałtyckich, ale nie jest takie zupełnie zaniedbywalne. Uważam też, że niewiele brakowało Polsce do scenariusza łotewskiego. Kolejny rok takiego wariactwa jak w w pierwszej połowie 2008 roku
http://licznikmieszkan.atspace.com/kredyty.html
i mielibyśmy to samo. Boom nieruchomosci przyszedl w Polsce o rok za późno, żeby skończył się katastrofą, ale i tak sporo namieszał.
Poza tym warto zauważyć, że choć Polska ma niski wskaźnik zadłużenia hipotecznego, ale olbrzymi z racji kredytów konsumpcyjnych. Ostatnio, jak zaglądałem do tabel EBC, dług konsumencki w Polsce w stosunku do PKB był najwyższy w Europie. Te oddziały bankowe na każdym rogu ulicy nie wzięły się znikąd.
Sztuczność wskaźnika długu do PKB pokazuje też przykład, modelowego kryzysu nieruchomosciowego/bankowego (i poźniej gospdarczego) w Finlandii 1990, gdzie poziom zadłużenia hipotecznego do PKB wynosił 25%.
http://www.miljo.fi/download.asp?contentid=11760&lan=en
@trystero
To jest zupelnie niemozliwe chocby ze wzgledu na wymagania dotyczace wkladu wlasnego.
Pamietaj, ze te wymagania pojawily sie dopiero ostatnio. Jeszcze niedawno temu banki udzielaly kredytow nawet do 110% czy 120% wartosci nieruchomosci.
Mam wrazenie, ze metodologia uzyta przez NBP do wykonania tych obliczen jest bledna.
Poprawka do #5
PKB (to po zaokrągleniu): 1,35 bln zł (źle odczytałem pozycje z tabeli), więc obecny wkażnik zadłużenia do PKB to 18,7%, a nie 21%.
@anonimowy. Źle się wyraziłem. Nie chodziło mi o dzielnice ale o osiedla. Chodzi o pewne osiedla zbudowane przez jednego z deweloperów, którego nazwy nie pamiętam. Wszystko praktycznie poszło na kredyt. 2008 rok. Źródło: zbliżone do dewelopera ;)
Któreś z tych osiedli to było:
http://www.domdevelopment.com.pl/akacje-1-lokalizacja.html
@osiedla z wysokim LtV
To o czym pisze alus to przecież nawet w mainstreamowych mediach się pojawiało, vide artykuł GW “Osiedle franka szwajcarskiego” czy jakoś tak.
@ile metrów głębokości ma średnio jezioro
Zgadzam się z poszim, że poziom kredytowania może być w PL szczególnie nierównomiernie rozłożony: młodzi gniewni w franku na 130% (przy obecnym kursie) vs uwłaszczeni spółdzielcy w PRL’owskim blokach z zerowym długiem hipotecznym. Tutaj szczególnie silna może być granica między wspominanymi przez Trystero pod poprzednią notką segmentami rynku.
Z publikacji podsumowującej np. 2008 rok:
http://www.zbp.pl/photo/kdfn2/FN16_Meluch_Wydra.pdf
Jest tam jedna tabelka pokazująca LTV w momencie udzielania kredytu (stan na IV kwartał 2007 rok). Liczba kredytów:
70 334 w tym kredyty z LTV > 75% – 31 769 (niemal połowę liczby).
Do przejrzenia jeszcze publikacje:
http://www.zbp.pl/photo/UPD/Raport%20Amron-Sarfin_Marzec_2010.zip
(…) W 2009 r. udział zadłużenia z tytułu kredytów
mieszkaniowych do PKB wynosił 16.6% (w 2008 r. 15.6%, w 2007 r. 9,93% (..)
214 mld zł – to łączna suma kredytów mieszkaniowych, 1.3 mln czynnych umów kredytowych, średnia wartość kredytu to ok 185 tyś zł. (w walutach obcych ok 371 tys.)
Według danych za IV kwartał 2009 roku, nowoudzielane kredyty za 2009 rok – ponad 70% kredytów ma wartość LTV większą jak 50%… 25% kredytów ma LTV większe niż 80% (!!!).
==============
http://www.zbp.pl/photo/!Struktura/Dzialalnosc/Finansowanie_Nieruchomosci/Publikacje/2010%2001%2021_REKOMENDACJE%20mieszkaniowe%20ZBP.pdf
To chyba najciekawsze pozycje. Nie jest dobrze generalnie, aczkolwiek w porównaniu do innych krajów jeszcze da się wytrzymać.
@ alus
Dzieki za linki.
@ alus i adegie
Ale co konkretnie ma dowodzic istnienie osiedli czy budynkow wielorodzinnych z wysokim wskaznikiem dlug do wartosci nieruchomosci? Nikt nie przeczy, ze takie wyspy sa. Tylko nie rozumiem czego one maja dowodzic.
@ poszi
Dzieki za komentarz.
@trystero,
Z tymi osiedlami to zgadzam się, ze to tylko ciekawostka. Taka koncentracja zaczyna stwarzać problemy dopiero, jak dotyczy całych miast, a z tym nie ma nigdzie w Polsce problemu.
Natomiast dla mieszkańców i potencjalnych kupujących danego miejsca to może stanowić element ryzyka.
Myślę, że dużo bardziej istotne od danych “globalnych” dotyczących całkowitego zadłużenia jest coś innego: jaki procent wszystkich transakcji na rynku nieruchomości jest finansowanych kredytem. W sytuacji kryzysu kredyt wysycha i jeżeli np. 80% obrotów na rynku to kredyt, zatem zaprzestanie kredytowania oznacza wyschnięcie 80% popytu.
Za obecne ceny nie wyobrażam sobie kupić domu/mieszkania w Polsce – po prostu wydaje mi się, że nie są tyle warte.
@Trystero
“istnienie osiedli czy budynkow wielorodzinnych z wysokim wskaznikiem dlug do wartosci nieruchomosci? Nikt nie przeczy, ze takie wyspy sa.”
Przywołałem tą anegdotę, bo miałem wrażenie, że jednak trochę poddajesz to w wątpliwość pisząc o tym, że takie poziomy nierealne bo wymagania odnośnie wkładu własnego, a w ostatnich latach przecież strasznie często głównym wkładem własnym kredytobiorcy hipotecznego była umiejętność podpisania się.
Nie – no tym razem to w ogóle o czym jest mowa ( gruszki i jabłka w czystej postaci)
Przecież na mapce widać – Żelazną Kurtynę po prostu ( Pribałtika to statystycznie zaburzenie modelu, + brak danych Białorusi i Mołdawii )do tego Turcja która jakby potwierdza intuicję że w pierwszym rzędzie chodzi o PKB per capita.
Trzeba pewnie zbliżyć się do 20 tyś $ aby w ogóle relacja ta zaczęła rosnąć powyżej 10%
Dodam tylko jeszcze że porównanie Hiszpani i Niemiec dużych krajów o podobnym wskaźniku pokazuje że nie tłumaczy on większości problemów ( też Irlandii i Szwajcarii).
Może poziom bezrobocia jest ważniejszy – a wtedy jesteśmy w środku drogi…
@ lendo
Zelazna kurtyna zelazna kurtyna – generalnie PKB per capita jest skorelowany z dlug do PKB, wiec tu nie ma nic dziwnego. Ale to, ze Wlochy maja wskaznik o polowe nizszy niz Estonia daje do myslenia. Tak jak fakt, ze Polska ma wskaznik trzy razy nizszy od Estonii. wiec nie tylko zelazna kurtyna.
Duzo jest czynników które trudno na zaraz zidentyfukować kształyujacych ten “obraz”
Co do Szwajcarii ciekawe byłoby rozbicie relacji dh/PKB na “Szwajcarów” – rdzennych mieszkańców oraz rezydentów finansowo-podatkowych.
Co do Włoch znaczenie może mieć historyczna struktura starych wiekowych nieruchomosci szczegulnie dawnych miast-państw, gdzie zadłuzenie finansuje remonty czy rewitalizacje a mniej zakup nowego.
Szacując długi hipoteczne warto pamiętać o strukturze walutowej, a co za tym idzie ryzyku, które nie jest kształtowane tylko w Polsce. CHF był wybierany jako waluta kredytu również przez kraje o wyzszym ryzyku, ale wzrost kursu odczuwają wszyscy.
PS. w raporcie NBP zwróciłem uwagę na fakt, że duże miasta w większości wyludniają się. Mimo to ceny poszły w górę, bo inne, pozademograficzne czynniki były ważniejsze. Ciekawym przypadkiem jest Warszawa, o dużej imigracji i ujemnym przyroście nat.
A u naszych południowych bratanków już się zaczyna dramat.
http://www.pb.pl/a/2010/08/06/Frank_dobija_Wegrow
Kurs chfpln i hufpln
http://stooq.pl/q/?s=hufpln&d=20100806&c=5y&t=l&a=lg&b=0&r=chfpln
Jakoś wcale mi ich nie żal. Skoro rząd nie przejmuje się “swoją” ludnością to co dopiero mówić do czego zdolni nasi rodzimi okupanci? Na Węgrzech nie ograniczono kredytów w CHF a u nas od 2 lat uzyskanie takiego kredytu jest niemal niemożliwe ;)
Po mojemu – wrażliwość rynku można określić tylko w powiązaniu przepisami dotyczącymi metod ważenia ryzykiem aktywów i pokrycia tej kwoty kapitałami własnymi banków. W takim przypadku decydować będzie tylko ta część zadłużenia hipotecznego, która z uwagi na zbyt małe pokrycie długu wartością nieruchomości powoduje zwiększenie % jakim jest ważony dług do wyliczenia stopnia pokrycia. W przypadku banków maksymalizujących zyski i działających na minimalnych wskaźnikach (rzędu 8%) pogorszenie znaczącego udziałowo portfela hipotecznego o wysokim LTV zamyka ekspansję (albo wręcz nakazuje redukcję) akcji kredytowej. A że pieniędzy z hipotek szybko wycofać nie można, to redukcja idzie na finansowanie przedsiębiorstw. Jaki może mieć to wpływ to już zależy od udziału kredytu bankowego w pasywach firm. Reasumując uważam, że krzywda nam się nie stanie – udział kredytów z wysokim LTV nie jest wg mnie zbyt duży, a rola banków w finansowaniu przedsiębiorstw jest znacznie niższa niż na zachodzie.
@ fagusp
Wlasnie, szukam danych o udziale dlugu hipotecznego w aktywach bankow w innych panstwach niz Polska. To mogloby byc interesujace porownanie ewentualnego stresu dla systemu bankowego w przypadku wzrostu odsetka ‘zlych kredytow’.
Wystartuj w konkursie na najgorszy wykres. Podawanie na lewej i prawej osi tych samych jednostek jest niedopuszczalne. Wykres jest po to aby porównywać wartości a tutaj jest zamotanie z poplątaniem.
Nalezy zwrocic uwage, ze wiekszosc kredytow w Polsce jest w CHFach, ktore udzielane byly przede wszystkim w latach 2007-2008. Statystyki oficjalne tego nie pokazuja, ale jak ktos wzial 200 tys CHF czyli np 400 tysiecy zlotych na nieruchomosc ktora kosztowala 350 tysiecy zlotych, to obecnie nieruchomosc jest warta powiedzmy 320 tysiecy zlotych, a zadluzenie wobec banku 600 tysiecy zlotych. Oficjalnie jednak bedzie to powiedzmy dalej 120% ;)
Według danych wszystko wygląda pięknie- ale z jednego powodu są one kompletnie nieporównywalne do zachodnich. Tam, można z grubsza przyjąć każda nieruchomość jest kupiona na kredyt, które średnio są w połowie swojej spłaty- i tak wygląda ekspozycja banków na ryzyko. W Polsce gdyby zbadać tylko nieruchomości kupione na kredyt (małą cześć ogółu nieruchomości) okazałoby się zapewne, że z 90% jest pod wodą- a branże w których pracują kredytobiorcy w dzisiejszej gospodarce łączą się ze znacznym ryzykiem utraty pracy- nieruchomości, bankowość, wszelkiego rodzaju pośrednictwa.
Zgodzę się tylko z tym, że państwa nadbałtyckie i Węgry wyglądają znacznie gorzej- ale Polska twardo idzie w tą samą stronę
@poszi: No to kiedy osiągniemy poziom cen z 2004r + inflacja? Wyrobimy się w drugiej dekadzie?
@Amra: Ten czynnik powinien stanowić szpilę do przekucia bańki, ale paradoksalnie ją wzmacnia, bo ludzie, którzy kupili mieszkania na inwestycję bronią się rękami i nogami przez sprzedażą i spłatą kredytu po obecnym kursie. I tutaj wychodzi nam dodatkowy czynnik – model kredytowania. Gdyby tak jak w USA kredyt przypisany był do nieruchomości, a nie do kredytobiorcy to zapewne pod koniec 2008r większość nabywców z lat 2007-2008 chyżo odniosłaby klucze do banku i wtedy rzeczywiście – mielibyśmy taką bessę, że ho! Ale tak nie jest i również z tego powodu prosta wszechbańkologia stosowana głosząca tezy typu “tak samo było w USA – musi być i u nas” po prostu nie wytrzymuje kontaktu z rzeczywistością.
GOSCIU CO ZA GLUPOTY PISZESZ – zanim zaczniesz sie wymadrzac odpowiedz sobie na kilka pytan
: 1/ jaka jest relacja ceny metra mieszkania do dochodow gospodarstw domowych w Polsce i innych krajach 2/ jaka jest relacja kredytow mieszkaniowych do aktywow bankowych w Polsce i innych krajach 3/ w jakich krajach udziela sie kredytow walutowych 4/ jaki jest poziom LTV w Polsce i innych krajach 5/ jaki jest sredni okres kredytowania w Polsce i w innych krajach 6/ jaka jest marza deweloperow w Polsce i innych krajach 7/ jaka jest jakosc zycia w polskich “metropoliach” i w innych krajach … jak juz to sprawdzisz to moze zmadrzejesz i dojdziesz do wniosku, ze to co jest w Polsce to absurd, a ceny sa zupelnie z sufitu i wynikaja tylko i wylacznie z glupoty Polakow, nieudolnosci kolejnych rzadow, biernosci KNF, medialnej nagonki i pompowania absurdalnych kredytow przy rekorodow niskich stopach procentowych … za kilka lat zobaczysz ile faktycznie sa warte mieszkania
@ Jarek N.
Ależ śmiało, żołnierzu słusznej sprawy, podaj odpowiedzi na zadane przez siebie pytania. Możesz później odpowiedzieć na pytanie jaki związek z tematem mają punkty 1,5,6,7? Na sam koniec możesz stanąć przed lustrem i zadać sobie pytanie: czy Trystero pisał o cenach mieszkań czy o potencjalnym ryzyku dla gospodarki ze strony załamania na rynku hipotecznym.
Odmaszerować!
GOSCIU ZAPISZ SIE DO JAKIEGOS WIECZOROWEGO LICEUM EKONOMICZNEGO, a dopiero potem pisz o rynku mieszkaniowym i zagrozeniu dla gospodarki … jak juz skonczysz to liceum to moze zrozumiesz co sie stanie z bankami, gospodarka i rynkiem mieszkaniowym jezeli okaze sie, ze 100-200 tys kredytow mieszkaniowych przestanie byc splacanych (teraz jelopie tych kredytow jest ok. 1,4 mln) … w najlepszej sytuacji beda ci klienci ktorzy zadluzali sie pod wplywem takich domoroslych idiotow jak ty, przy CHF/PLN 2 zeta … jak juz bank sprzeda ich mieszkanie o 30-50% taniej niz je kupowali to zostanie im do splaty … tylko i wylacznie drugie tyle co wzieli kredytow … ciekawe jak beda tez wygladaly wowczas wyniki bankow, ktore maja 50% portfela kredytow w … mieszkaniowce … na koniec zobaczysz jelopie jak to sie przelozy na ceny nmieszkan … a rano pojdz do kosciola pomodlic sie, aby tak sie nie stalo bo wowczas ani cuda Tuska, ani szalenstow Kaczynskiego nic nie pomoze
@ Jarek N.
Widzę, że poza inwektywami niewiele potrafisz pokazać. Cóż, Twoi rodzice nie nauczyli się fundamentalnych zasad kultury osobistej – będę musiał to zrobić ja. W każdym razie, powinieneś sobie zdawać sprawę, że w tym miejscu zastępowanie merytorycznych argumentów wyzwiskami traktowane jest jako oznaka frustracji związanej z posiadaniem małego siusiaka.
w najlepszej sytuacji beda ci klienci ktorzy zadluzali sie pod wplywem takich domoroslych idiotow jak ty, przy CHF/PLN 2 zeta
W tym przypadku nie tylko rzucasz wyzwiskami, także brzydko mnie oczerniasz. A najgorsze jest to, że siusiak Ci z tego powodu nie urośnie.
jezeli okaze sie, ze 100-200 tys kredytow mieszkaniowych przestanie byc splacanych (teraz jelopie tych kredytow jest ok. 1,4 mln)
Śmiało żołnierzu podaj prawdopodobieństwo zdarzenia, w którym 7% do 14% portfela kredytów hipotecznych psuje się? Po drugie, wyznacz straty dla banków z tego powodu. Po trzecie, wyznacz jak bardzo będą musiały zostać dokapitalizowane.
Skoro już ustaliliśmy, że rzucanie inwektyw nie zwiększy Ci siusiaka to możemy napisać, że komentarze z inwektywami nie będą się ukazywać. Może pójdziesz wreszcie do lekarza.