Paul Kedrosky, znów skierował moją uwagę na interesujące dane. General Electric opublikował na swojej stronie wizualizację zmian kształtu piramidy demograficznej w latach 1950 – 2050 we Francji, Niemczech, Wielkiej Brytanii, Włoszech, Chinach, Japonii, Korei i USA. Sensacyjnych wniosków w zawartych w wykresach danych wyciągnąć nie można. Potwierdzają one po prostu, że świat się starzeje w szybkim tempie. Część czytelników może jeszcze zapytać ‘co ma do tego General Electric?’. Otóż, jednym z segmentów biznesowych GE jest produkcja specjalistycznego sprzętu medycznego – procesy demograficzne maja więc duże znaczenie dla popytu na produkty GE.
Wybrałem z wizualizacji dwa państwa – Chiny i USA oraz trzy lata – 1950, 2010 i 2050, ponieważ chciałbym pokazać zmianę kształtu piramidy demograficznej w największej i drugiej pod względem wielkości gospodarce świata. Proszę zwrócić uwagę na ostatni wykres ponieważ pokazuje on coś na co od jakiegoś czasu zwracam uwagę: w 2050 roku Chiny będą mieć ‘gorszą’ strukturę demograficzną od USA. Chiny starzeją się w bardzo szybkim tempie i w 2050 roku dołączą praktycznie do klubu ‘staruszków’ reprezentowanego przez Japonię i Koreę Południową.
Za General Electric
Możemy więc powiedzieć o pierwszym ważnym motywie inwestycyjnym, który powstanie przez połączenie dwóch zjawisk: wzrostu zamożności Chin (i innych państw) i starzenia się chińskiego społeczeństwa (i innych społeczeństw). Powstanie mega-rynek na produkty skierowane dla seniorów. Chiny będą ważną częścią tego rynku ale tworzyć go będą praktycznie wszystkie państwa rozwinięte i gospodarki, które w najbliższych dekadach dołączą lub zbliżą się do tego grona.
Niestety, zmiana struktury demograficznej będzie miała także silne negatywne skutki dla rozwoju gospodarczego na świecie. Otóż, w ostatnich dekadach wiele państw korzystało z dywidendy demograficznej. Dywidenda demograficzna pojawia się wtedy gdy w relatywnie młodym społeczeństwie na rynek pracy wkracza dużo grupa ludzi z boomu demograficznego (są w wieku produkcyjnym, płacą podatki, nie pobierają rent ani emerytur a ich leczenie niewiele kosztuje) a jednocześnie wyraźnie spada dzietność. Wtedy powstaje sytuacja, w której na jednego pracującego przypada niewielu niepracujących (dzietność obniża populację dzieci i młodzieży a w młodym społeczeństwie nie ma zbyt wielu seniorów). Taka sytuacja sprzyja też wysokiej stopie inwestycji a to działa bardzo pobudzająco na wzrost gospodarczy. W państwach zachodnich dywidenda demograficzna już się wyczerpała i nadszedł czas zapłaty – relatywnie niewielka liczba pracujących ma na utrzymaniu coraz więcej seniorów. W najbliższych dekadach, dywidenda demograficzna wyczerpie się w Chinach i innych państwach wschodzących.
Za General Electric
Zmiany demograficzne będą też olbrzymim obciążeniem dla… rynku nieruchomości. Kluczowym elementem łańcucha zakupów na rynku nieruchomości są młodzi ludzie kupujący pierwsze mieszkanie/dom. Ze względu na zmiany demograficzne pokolenie młodych ludzi, którzy teraz wkraczać będzie na rynek nieruchomości będzie mniejsze niż wcześniejsze pokolenie. W większości państw nowych potencjalnych kupców będzie od 10% do 20% mniej, w państwach w wyjątkowo złej sytuacji demograficznej będzie ich mniej o 30% do 40%. A to oznacza po prostu dużo niższy popyt.
Za General Electric
To naturalnie, tylko niewielka część konsekwencji zmian demograficznych dla globalnej gospodarki. Innymi skutkami zajmę się w następnych tekstach.
Tryś, dla Polski coś takiego opublikował GUS i to chyba 2 lata temu. Idziemy jak po sznurki do nieuniknionego. Jakbyś nie mógł znaleźć, daj znać, odszukam.
Dla każdego myślącego człowieka jest oczywistym, że Polska (i inne kraje – może z wyjątkiem Afryki i Ameryki Płd.) będzie miała OLBRZYMIE problemy demograficzne. Może olbrzymie to za małe słowo. Potężne. Następstwa są mniej więcej znane i MUSZĄ doprowadzić do zmiany systemu. Większość wartości jakie znamy ulegną przemianom (myślę, że gwałtownym), upadek systemów emerytalnych i załamanie się systemów gospodarczych będzie tylko małym dopełnieniem obrazu. Nie ma przed tym ucieczki. I skończy się to albo gwałtowną depopulacją albo poukładaniem wszystkiego na nowo na ruinach “starego”… Dlatego na czas rewolucji jaka nadejdzie na skutek tych zjawisk lepiej zaszyć się w jakimś miłym kraju – ot. Nowa Zelandia, wyspy Samoa albo cos w tym stylu..
@alus
jeszcze kiedyś widziałbym to podobnie jak ty, ale teraz sądzę, ze zmiany te nastąpią na tyle stopniowo, że stary system po prostu sobie “spróchnieje”…
@Trystero
Co sądzisz na temat wpływu takiego rozowju sytuacji demograficznej na rynek mieszkaniowy w Polsce?
Czy analizy mówiące, że w Polsce brakuje milionów mieszkań należy jeszcze traktować wiarygodnie?
@ Whiskeyjack
Co sądzisz na temat wpływu takiego rozowju sytuacji demograficznej na rynek mieszkaniowy w Polsce?
Czy analizy mówiące, że w Polsce brakuje milionów mieszkań należy jeszcze traktować wiarygodnie?
Mysle, ze demografia w DLUGIM TERMINIE bedzie miala wplyw na ceny mieszkan w Polsce ale efekt tez bedzie neutralizowany jakoscia obecnej bazy na rynku nieruchomosci (patrz: wielka plyta).
@ swiatowid
Podaj linka. Przyda sie na blogu.
@Trystero
“Mysle, ze demografia w DLUGIM TERMINIE bedzie miala wplyw na ceny mieszkan w Polsce ale efekt tez bedzie neutralizowany jakoscia obecnej bazy na rynku nieruchomosci (patrz: wielka plyta).”
To znaczy, że 50% marże w branży developerskiej (patrz raport NBP) utrzymają się, bo na podaż składają się też gorsze wielkopłytowe mieszkania? Nie rozumiem.
Przecież ceny wielkiej płyty też są w kosmosie.
Potrzeba trzech milionów, ale SOCJALNYCH. Przy obecnym stosunku ceny m2 do mediany pensji brutto – rzędu 2,5:1 – normalny człowiek powinien zagłosować nogami, do czego jest mi coraz bliżej (choć nie zarabiam tak tragicznie).
@ adegie
To znaczy, że 50% marże w branży developerskiej (patrz raport NBP) utrzymają się, bo na podaż składają się też gorsze wielkopłytowe mieszkania?
50% marzy w 2010 roku? Podaj link do tego raportu.
Jakas czesc mieszkan bedzie musiala byc wymieniona w najblizszych dekadach chyba, ze opracowania dotyczace trwalosci wielkiej plyty bardzo sie myla. Do tego, w wielkiej plycie sa mieszkania o raczej niskim standardzie, ponizej oczekiwan klasy sredniej. Taka jest przynajmniej moja opinia.
W kwestii cen trudno jest mi sie wypowiadac poniewaz nigdy sie mieszkaniami w wielkiej plycie nie interesowalem. Moze jest ktos z wieksza wiedza w tym temacie…
ze strony: http://www.stat.gov.pl/gus/5840_646_PLK_HTML.htm pierwszy link prowadzi do animacji SVG, potrzebny plugin.
Myślałem, że po ostatnim kryzysie analitykom odechciało się ekstrapolować bieżących trendów na kilkadziesiąt lat do przodu. Takie działanie pomija, że im dłużej trwa jakiś trend, tym silniejsze są zjawiska które powodują jego załamanie. Jeszcze niedawno szacowano, że Polska dogoni najbiedniejsze kraje UE15 pod względem zamożności za jakieś 30 lat (o ile dobrze pamiętam). Nagle BUM! U nich kryzys, u nas wzrost i nagle okazało się, że dystans w latach zmniejszył się o połowę ( wzrosła na naszą korzyść różnica w dynamikach PKB). Podobnie będzie z demografią – po przekroczeniu pewnego progu starzenia się społeczeństwa zacznie się np. przyjmowanie młodych emigrantów na masową skalę (albo coś innego, co jest w chwili obecnej trudne do przewidzenia) w celu odwrócenia niekorzystnych trendów. Jak zwykle zadziałają prawa wolnego rynku – ze względu na ograniczoną podaż pracowników do określonych zadań, trzeba będzie podnieść pensje na tyle, aby ściągnąć ludzi z zagranicy. Naiwne jest też zakładanie, że wraz ze starzeniem się społeczeństwa proporcjonalnie (albo nawet szybciej) będą rosły wydatki na opiekę zdrowotną do poziomu, gdzie każda osoba w wieku produkcyjnym będzie utrzymywała ~2 osoby korzystające z kosztownych terapii. Sorry, ale to myślenie życzeniowe zakładać, że osoby urodzone za kilka lat zgodzą się na obłożenie 70-80% podatkami, aby tylko ich rodzice i dziadkowie w 2050 mieli emerytury i opiekę zdrowotną. Taka “dyktatura starych” będzie nie do utrzymanie w średnim i długim terminie. Poza tym, wbrew pozorom do wielu zagadnień można podejść w sposób bardzo niestandardowy. Np. horrendalne koszty opieki zdrowotnej? Już teraz można w kuluarach usłyszeć obawy big pharmy, że administracja USA będzie chciała powalczyć o obniżkę kosztów opieki zdrowotnej w skali państwa kosztem koncernów farmaceutycznych (i raczej nie będzie sprzeciwów społecznych). Jak? Chociażby skracanie obowiązywania patentów, zmniejszenie dofinansowania do programów badawczych. Jasne, że ograniczy to innowacyjność branży, ale zdecydowaną większość schorzeń można leczyć już dostępnymi generykami, a wprowadzanie leków innowacyjnych wysysa większość pieniędzy i przekłada się na coraz mniejsze korzyści w skali całego społeczeństwa.
@Trystero
“50% marzy w 2010 roku”
50% w 2009. Spadek cen o 10%-15% przy spadających kosztach podwykonawstwa zredukował marże o połowę?
“opracowania dotyczace trwalosci wielkiej plyty bardzo sie myla.”
Podaj linka.
“Do tego, w wielkiej plycie sa mieszkania o raczej niskim standardzie, ponizej oczekiwan klasy sredniej.”
Zgoda ale co z tego? Nadal nie rozumiem o co chodzi z tą wielką płytą? Procentowy jej udział w podaży będzie się zwiększał, tak więc produkty developerskie będą trudniej dostępne czy jak?
Jeśli o to chodzi, to jakim cudem niedostatek podaży może się utrzymać, gdy biznes ma rentowność wyższą niż produkcja i sprzedaż iPad’ów?
Pytanie dodatkowe: Kupiłeś niedawno, co? Cognitive bias? ;)
@ adegie
50% w 2009.
Skad masz te dane?
opracowania dotyczace trwalosci wielkiej plyty bardzo sie myla.
Chyba jednak dalem sie poniesc jakiejs histerii. Tutaj jest dobry tekst (ale nie mam wiedzy technicznej by ocenic jego merytorycznosc), z ktorego wynika, ze trwalosc wielkiej plyty jest dobra.
Ale to nie zmienia faktu, ze problemow z wielka plyta jest wiele: mieszkania sa male i brzydkie a czesto nie mozna zmienic ukladu pomieszczen, praktycznie wiekszosc instalacji jest do wymiany, profil spoleczny mieszkancow jest praktycznie nie do zaakceptowania dla duzej czesci nowej klasy sredniej.
Nadal nie rozumiem o co chodzi z tą wielką płytą?
Wielka plyta bedzie najtanszym segmentem rynku. Trzeba bedzie tak czy tak budowac mieszkania, ktore kupi klasa srednia, ktora nigdy nie zamieszka w wielkiej plycie.
Pytanie dodatkowe: Kupiłeś niedawno, co?
W sensie mieszkanie? Nie.
@Trystero
“Skad masz te dane?”
http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index.html
wyk 31. na stronie 20.
“Wielka plyta bedzie najtanszym segmentem rynku. Trzeba bedzie tak czy tak budowac mieszkania, ktore kupi klasa srednia, ktora nigdy nie zamieszka w wielkiej plycie.”
Zgoda. Nadal nie rozumiem jaki to wpływ ma mieć na ceny i poziom marż. Moim zdaniem to jest zupełnie ortogonalna sprawa.
To o czym piszesz oznacza, że nadal będzie się opłacało budować i sprzedawać nowe mieszkania i będą na nie klienci, natomiast to jaki będzie poziom zysków (a co za tym idzie poziom cen) zależy od konkurencji i tempa procesów dostosowawczych.
@ adegie
Dzieki za link.
Zgoda. Nadal nie rozumiem jaki to wpływ ma mieć na ceny i poziom marż. Moim zdaniem to jest zupełnie ortogonalna sprawa.
Na rynku nieruchomosci masz segmenty. I mozliwa bedzie sytuacja, w ktorej w jednym segmencie bedzie przewaga podazy (wielka plyta) a w drugim (mieszkania o dobrym standardzie) bedzie rownowaga pomiedzy popytem a podaza. Te segmenty nie sa tozsame wiec ewentualna duza podaz w wielkiej plycie (zwlaszcza przy ‘wymieraniu’ wyzu powojennego) nie wplynie istotnie na poziom cen w segmencie o dobrym standardzie.
Czy to wyjasnia 50% marze? Nie. Po prostu zwrocilem uwage na opisane wyzej zjawisko i problem z widzeniem rynku nieruchomosci w Polsce jako calosci.
Co do marz. Mysle, ze czesc z tego co widac na wykresach to efekt krotkoterminowy, tymczasowy – kontrakty budowlane i grunty kupione przed boomem i mieszkania sprzedawane w boomie. Spodziewam sie wiec, ze marze spadna.
Natomiast na sama wysokosc marz, ktore sa bardzo wysokie, wplyw ma moim zdaniem slaba konkurencja na rynku.
@Trystero
“duza podaz w wielkiej plycie (zwlaszcza przy ‘wymieraniu’ wyzu powojennego) nie wplynie istotnie na poziom cen w segmencie o dobrym standardzie”
No jasne dlatego nic takiego nie twierdziłem. To raczej ty łączyłeś te segmenty. Pisałeś że ceny mieszkań (zakładam że masz na myśli nowe) nie spadną, bo coś płyta. A płyta tu nie ma nic do rzeczy.
“czesc z tego co widac na wykresach to efekt krotkoterminowy,”
No tak, bo bańka jest zazwyczaj zjawiskiem krótkoterminowym. O to mi właśnie chodzi, w długim okresie marże i rentowność wynajmu muszą wrócić w realne obszary. Płyta nijak na to nie wpływa.
@bańkowe ceny gruntu
Owszem, to jest spora niewiadoma. Ile % gruntów na którym devy chcą budować teraz i w najbliższych latach kupione zostało w szczycie bańki na gruntach (która była jednakże dużo krótsza niż bańka w mieszkaniach). Do tej pory udział kosztu gruntu jest znikomy (wyk. 33 na przykład). Ale to znowu pojawia się pytanie czy jeśli te bańkowe ceny gruntu pożerają marże, to czy nowy gracz kupując po dzisiejszych cenach nie jest w stanie zmieść istniejące podmioty. Znowu kwestia konkurencji i tempa dostosowania.
“wplyw ma moim zdaniem slaba konkurencja na rynku”
A dokładnie stosunek poziomu konkurencji do wielkość dodatniego szoku popytowego który wystąpił w 2006-2007. Na stosunkowo konkurencyjny rynek (patrz na marże w 2004) nagle wbiegło wielkie stado odurzonych kredytem nabywców. To wywindowało marże na poziomy, które są niemożliwe do utrzymania w długim terminie. I tu znowu płyta ortogonalna jest.
Jeszcze jedna uwaga. Z tych danych MNF można zobaczyć jedną ciekawą rzecz. Wartość kredytów na nieruchomościach w Hiszpanii jest porównywalna z kredytami we Francji. O czym to świadczy?
Za to mile zaskoczyła sytuacja Włoch.
Sytuacja UK jest taka, że tam tylko bombę spuścić. Oznacza to, że młodego pokolenia po prostu nigdy nie będzie stać na własny dom bez kredytu. Przykre…
@albrecht
Masz duzo racji pisząc o przesileniu pewnych zjawisk i bezsensownym zakładaniu, że ten sam trend utrzyma się dziesiątki lat. To jak z mnożeniem królików: gdyby każda parka miała 12 młodych, a te młode kolejne to wkrótce króliki opanowałyby Ziemie :) . Z drugiej strony, w krótszym terminie nie można zakładać wielkich zmian. Za taki termin uważam 15 lat. O imigracje to nasz rząd musiałby modlić się od dziś by uzyskać dodatni bilans migracji.