Zwykło się myśleć i mówić o bańce spekulacyjnej na rynku nieruchomości w USA – zupełnie słusznie zresztą. W latach 2000 – 2006 ceny domów w USA rosły średnio o 8% rocznie. W latach 2006 – 2010 spadały o około 4% rocznie. Rynek nieruchomości przebył więc niemal pełny (piszę niemal ponieważ nie wiemy jeszcze kiedy osiągnie dno cyklu) cykl koniunkturalny. Okazuje się jednak, że narracja jest trochę bardziej skomplikowana.

Najnowsze badania prowadzone przez ekonomistów z nowojorskiego FED pokazują, że w USA można wyróżnić w gruncie rzeczy cztery rynki nieruchomości:

• rynki z boomem i gwałtownym spadkiem cen
• rynki z boomem i stabilizacją cen
• rynki bez boomu i bez gwałtownego spadku cen
• rynki bez boomu z gwałtownym spadkiem cen

Podział ten pokazuje poniższy wykres:

Za NY FED

Stosunkowo łatwo jest wyróżnić rynki bez boomu, ze spadkiem cen to implodujące regiony post-industrialne (Pas Rdzy). Rynki z boomem i gwałtownym spadkiem cen zlokalizowane są w pięciu regionach: Kalifornii, Arizonie, Nevadzie, Florydzie oraz północo-wschodnim wybrzeżu. Pozostałe regiony USA nie doświadczyły gwałtownego spadku cen.

Spojrzenie na poniższą mapę, skłania do przypomnienia hipotezy Paula Krugmana o Flatland i Zoned Land. W miejscach gdzie gęstość zaludnienia jest niewielka a możliwości rozwoju miast nieograniczone wzrost cen nieruchomości nie był gwałtowny. Na wybrzeżu, lub na terenach gdzie podaż gruntów pod projekty deweloperskie była ograniczona przez inne, niż naturalne, czynniki wytworzyły się bańki spekulacyjne.

Za NY FED

Ekonomiści z nowojorskiego FED zbadali inny czynnik: stopień penetracji lokalnych rynków nieruchomości przez kredyty hipoteczne o podwyższonych ryzyku (nonprime loans). Penetracja liczona jest jako liczba kredytów hipotecznych o podwyższonym ryzyku na 1000 domów w 2006 roku, a więc na szczycie cyklu koniunkturalnego. Poniższy wykres przedstawia zestawienie penetracji rynków nieruchomości kredytami o podwyższonym ryzyku oraz rocznych zmian cen w latach 2000 – 2006 i 2006-2008:

Za NY FED

Korelacja jest bardzo wyraźna. Możemy w tym przypadku mówić także o związku przyczynowo-skutkowym, przy czym występuje zarówno oddziaływanie kredytów o podwyższonym ryzyku na wzrost cen jak i wpływ wzrostu cen na rozwój akcji kredytowej.

Otóż, moim zdaniem, to kolejne badania, które pokazują, że tym co spowodowało bańkę spekulacyjną na rynku nieruchomości była jakość i natężenie akcji kredytowej. Niskie stopy procentowe były środowiskiem, w którym łatwo rozwinęła się wspomniana akcja kredytowa.

Ukłony dla Big Picture