The Economist przygotował fantastyczną ilustrację do dyskusji jaka rozpętała się wokół przyczyn bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości. Większość uczestników dyskusji przyjęła pogląd, że spekulacyjna bańka na rynku nieruchomości miała globalny charakter i globalne przyczyny. Interaktywny wykres, który dzięki życzliwości The Economist, znajduje się na końcu tego tekstu,pozwala dokładnie prześledzić tworzenie się spekulacyjnego balonu na lokalnych rynkach nieruchomości – w odniesieniu do niektórych państw dane sięgają aż do 1980 roku. Poza indeksami nieruchomości warto sprawdzić także ceny realne i wskaźnik cen nieruchomości do przeciętnych dochodów.
Ja ‘wyciągnąłem’ dwa rysunki. Pierwszy pokazuje indeksy cen nieruchomości od 2000 do 2009 roku w Chinach, Hiszpanii, Irlandii, Japonii, Południowej Afryce, UK i USA. Warto zwrócić uwagę, że wzrost cen w USA był relatywnie niewielki w porównaniu z najbardziej gorącymi rynkami europejskimi. Interesujące wnioski wypływają także z porównania korekty spekulacyjnych wzrostów w początku dekady – okazuje się, że rynki w USA i w Irlandii ‘oddały’ najwięcej. Rynek chiński cały czas ustanawia nowe szczyty ale wzrost cen od 2000 roku wcale nie jest imponujący.
Za The Economist
A tak wyglądają ceny domów w ujęciu realnym, czyli uwzględniającym inflację. Do wykresu dodałem Szwajcarię. Niskie stopy procentowe, z całą pewnością nie ‘flat land i duże zainteresowanie klientów zagranicznych a praktycznie brak bańki spekulacyjnej.
Za The Economist
Drugi wykres pokazuje wskaźnik cena do przeciętnych dochodów. Cóż, albo The Economist, pomylił coś z danymi albo przeciętne dochody nie oddają całości sytuacji w Chinach albo… sytuacja na rynku nieruchomości w Chinach wcale nie jest tak tragiczna jak przedstawiają ją niektórzy komentatorzy. Moim zdaniem, rozbieżności mogą wynikać z faktu, że spekulacyjna bańka na rynku nieruchomości w Chinach skoncentrowana jest w największych miastach na wybrzeżu i używanie średnich danych dla całego terytorium zaburza obraz. To jednak jedynie moja hipoteza. Po raz kolejny wydać na wykresie, że nieruchomości w Hiszpanii i UK są potencjalnie najbardziej przewartościowane jeśli ich cenę zmierzymy przeciętnymi dochodami.
Za The Economist
Zauważyłem, że mogę wstawić interaktywny wykres na stronę:
@Trystero
Czas zweryfikuje każdego ignoranta
http://wiadomosci.gazeta.pl/Wiadomosci/1,80277,7442690,Rada_Europy_zapyta_koncerny_farmaceutyczne__Po_co.html
@ bert76
Link, ktory podales nie ma zadnego zwiazku z tematem tekstu, ktory napisalem. Zachowujesz sie jak spamer.
Zostawie ten link by kazdy mogl sie przekonac, ze nie w nim nic co zaprzeczaloby temu co wczesniej pisalem o H1N1 ale nie mam zamiaru angazowac sie w dyskusje o ’swinskiej grypie’.
@trystero,
Niewielkie relatywnie zmiany w USA wynikaja w dużej mierze z tego, że USA są niemal tak duże, jak cała Europa, a nie wszędzie ceny rosły tak samo. Gdyby uśrednić wyniki europejskie, to wynik byłby podobny. Za to wzrosty na wybrzeżach, Arizonie i Newadzie były za to z grubsza tak duże jak w Irlandii czy Hiszpanii
Wszelkie dane z Chin zawsze biorę z dużą szczyptą soli.
Swoja drogą bąble nieruchomościowe sa na ogół ze soba mocno skorelowane. Nie tylko ten. W wielu krajach była bańka pod koniec lat osiemdziesiątych. Zobacz rysunek na stronie 46:
http://www.federalreserve.gov/pubs/ifdp/2005/841/ifdp841.pdf
Warto też rzucić okiem na wykresy cen i cen do dochodów czy wynajmu w dłuższym okresie w niektórych krajach (wyniki jednak kończą się przed ostatnim tchnieniem bańki).
@ poszi
Niemcy sie odrozniaja, zauwazyles? To Ty pisales, ze to przez ich ‘kulture wynajmu’?
Ciekawe na ile mala banka z konca lat 80′ to efekt japonskich pieniedzy zalewajacych swiat?
Dobrze widac co zrobil eksport gazu i ropy w Holandii i Norwegii.
Ja też trochę nie na temat. Bardzo spodobał mi się interaktywny wykres więc się nim trochę pobawiłem. Zauważyłem, że ceny w Japonii zachowują się inaczej niż w pozostałych krajach. Wszędzie ceny rosną, a w Kraju Kwitnącej Wiśni spadają. Jak myślisz, z czym może to być związane?
@ Adam
Z tym, ze ‘za bardzo’ wzrosly w latach 70′ i 80′. Japonia miala gigantyczna banke na rynku nieruchomosci w latach 80′. W 1991 roku teoretyczna wartosc gruntu pod Palacem Cesarkim w Tokio byla wieksza niz wartosc wszystkich nieruchomosci na Florydzie :)
@trystero,
Tak, fascynujące moim zdaniem w tym linku, który zamieściłem jest niewzruszoność Niemiec. Tam były cykielki, a nie cykle. Nawet ten boom pozjednoczeniowy (który np w Berlinie był dość wyraźny) ledwo się odznaczył. Popularność wynajmu to pewnie jedno (i niechęć do pakowania się w kredyty), a drugie dość konserwatywny charakter niemieckich banków w odniesieniu do klientów detalicznych (czego ostatnio jednak nie można było powiedzieć odnośnie papierów wartościowych, czego skutkiem było rozłożenie sie kilku niemieckich banków).
Nie wiem, czy ta bańka pod koniec lat osiemdziesiątych była bezpośrednio skutkem Japończyków. Raczej nie. W Europie sporo zamieszania zrobiło wtedy ERM I (poprzednik obecnego ERM II). To nie była aż tak silna bańka globalna, ale lokalnie efekty były dewastujące nie tylko w Japonii, ale i Skandynawii (w Finlandii to skończyło się wręcz cieżką depresją gospodarczą, a Szwecja i Norwegia miały niewiele lepiej).
@trystero,
Mam jeszcze jedną pracę dla Ciebie do poczytania w wolnej chwili (o przyczynach i skutkach bańki w krajach skandynawskich):
http://www.unb.br/face/eco/colloquium/proceedings/depression_in_the_north.pdf
Czytałem ją chyba 2 albo 3 lata temu i widziałem mnóstwo paraleli do aktualnej wtedy sytuacji. Sytuacja w takich krajach bałtyckich wyglądała na niemal idealną kopie tamtych doświadczeń sprzed kolapsu. Deregulacja finansów, wzrost akcji kredytowej, boom nieruchomościowy i konsumpcyjny szał, a potem wszystko w przeciwną stronę.
Ten fragment sugeruje, że niskie stopy procentowe mają znaczenie (opócz innych czynników, które teraz też się powtórzyły):
“The asset market boom was driven by changes in credit supply
as well as credit demand. On the supply side, two interrelated but nonetheless distinct developments were of importance. The first was the deregulation of the financial markets and its consequences for the behavior of financial intermediaries and the appearance of financial innovations. The second was the effect on credit supply from expansionary fiscal and monetary impulses. On the credit demand side, both household and business demand for credits increased as former liquidity constraints were relaxed, real interest rates were low or negative and investment opportunities seemed to be expanding.”
To niesamowite, jak szybko wszystkie lekcje są zapominane.
@poszi:
Zawsze tak będzie, Ludzie mają krótkie życie, za 20 lat kolejną bańkę będą pompować ci, którzy teraz mają po 5-10 lat i o bańkach jeszcze nic nie wiedzą. Dowiedzą się dopiero, jak ich własna pęknie. A za kolejne 20 lat kolejne pokolenie zacznie zabawę od początku.
@ poszi
Jedna mala uwaga: ta recesja w Finlandii to miala wiekszy zwiazek z upadkiem ZSRR. Gdzies czytalem, ze byla to najwieksza recesja w rozwinietym panstwie – wieksza niz te z czasow Wielkiej Depresji.
@trystero,
Nie sądzę. Faktycznie upadek ZSRR jest powszechnie uważany za przyczynę, ale on tylko pogłębił problem, ale przyczyny były wewnętrzne. Gdyby nie wcześniejsza bańka nieruchomościowa, skończyłoby się na łagodnej recesji, a nie depresji.
“Although Finnish trade with the Soviet Union
all but disappeared in 1991, with exports to the former empire declining from 13 percent of total exports to 5 percent, the contribution from net exports was actually positive that year.”
To nie był aż tak istotny czynnik, a dodatkowo (podobnie jak teraz w Polsce), równolegle spadł import dając łagodzący efekt substytucji importowej.
Niemcy się wyłamały z trendu przez konserwatywną politykę kredytową banków. Tam olbrzymia większość kredytów hipotecznych oparta jest na stałej stopie na 10 lat.
Link: http://www.economywatch.com/mortgage/germany.html
W krajach gdzie popularne są kredyty XIBOR + spread bańki nieruchomościowe miały najlepsze warunki do rozwoju.
Może dokończę swą myśl bo niestety mam tendendcję do skrótów myślowych.
Przy rosnącej krzywej dochodowości (taka była przez większość dekady) kredyt na stałej stopie zawsze będzie droższy od kredytu na zmiennej stopie. Tak więc stopy oprocentowania hipotek w Niemczech były sporo wyższe niż w innych krajach. Poza tym w Niemczech nie było carry trade na taką skalę. Ludzie biorą kredyty w walucie w której zarabiają czyli EUR.
Ciekawe byłoby porównanie średnich stóp hipotek w różnych krajach i sprawdzenie korelacji ze wzrostem cen nieruchomości.
Witam. Apropo Niemiec, to tam nie mogło być bańki, gdyż w Niemczech mieszkania się wyburza. Wiele miast w NRD jest w 20% wyludnione, żeby uniknąć niszczenia mieszkań, łączy się je w większe a nawet sprzedaje tanio Polakom ;)
Prawie 20% mieszkańców ma powyżej 64 lat, wzrost demograficzny zatrzymany, ale w przeciwieństwie do krajów byłego ZSRR, gdzie już ubywa ludzi, w Niemczech stare kamienice/domy są w świetnym stanie i przetrwają kolejne pokolenia.
Jak Panowie widzicie na tym tle możliwy rozwój sytuacji na naszym rynku nieruchomości? Dostępność cenowa m2 (liczona do średnich dochodów) pozostaje u nas bardzo niska, a jednocześnie banki mają najwyraźniej ochotę rozkręcić znowu kredyty w walutach obcych (tym razem w euro):
http://forsal.pl/artykuly/386636,dzieki_nizszym_marzom_kredyty_hipoteczne_w_euro_zyskuja_klientow.html
Obawiam się, że to zastopuje korektę cen.
Co do Szwajcarii (za http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Switzerland/Price-History) – tam mieli do czynienia z wzrostem cen na przełomie lat 80 i 90 – dopóki bank centralny nie spacyfikował tego wzrostu podwyżką stóp.
Ale w artykule poruszono też inne kwestie – cudzoziemcy mają w Szwajcarii ograniczony dostęp do rynku nieruchomości (liberalizowany obecnie). Dodatkowo prawo (podatki od nieruchomości oraz ochrona praw lokatorów) spowodowało, że wynajem jest bardzo korzystny (jak ktoś tam zwrócił uwagę w komentarzu – mieszkanie na własnym jest niekorzystne podatkowo). Te dwa czynniki być może wystarczyły do tego, żeby utrzymać ceny na wodzy w czasie, gdy na świecie panowało szaleństwo.
Przepisy prawne mają swoje konsekwencje – rozpatrywanie “baniek” na poszczególnych rynkach tylko w kontekście takiej czy innej polityki banku centralnego jest dosyć ryzykowne, bo łatwo o utratę kontekstu i wyciąganie fałszywych wniosków.
@ dorota
Moim zdaniem, jesli nie wejdziemy w nowa, goraca faze kryzysu finansowego, to ceny nieruchomosci nie beda spadac. Jeszcze rok temu spodziewalem sie duzo wiekszych spadkow cen ale akcja kredytowa bankow nie zamarla, zloty sie umocnil i kredyty w walutach obcych sa atrakcyjne, program Rodzina na Swoim ustanowil ‘podloge’ dla cen w wielu miastach. Do tego w latach 2008-2009 wstrzymano inwestycje co w najblizszym czasie poprawi wskazniki zapasy/sprzedaz.
Co do wskaznikow cena/dochody – sadze, ze musimy przywyknac, ze jeszcze przez dekade, moze dluzej beda typowe dla rynkow wschodzacych, czyli wysokie i spadac beda przez wzrost dochodow raczej niz przez spadek cen.
@Trystero
Muszę przyznać, że trochę mnie zdziwiła twoja prognoza. Jak się ona ma do rentowności wynajmu? Wiesz coś bliżej o skali wstrzymywania inwestycji? – coś poza deklaracjami z połowy ubiegłego roku firm developerskich? Jak dla mnie to numerki się zwyczajnie nie składają w nic do tej prognozy podobnego.
@ adegie
Moja prognoza wynika z faktu, ze nie lubie sie kopac z rynkiem. Zastoj inwestycyjny byl faktem – to nie byly tylko deklaracje.
Co do konkretnych liczb – postaram sie w okresie kilku tygodni zebrac kilka analiz rynku nieruchomosci i podac podstawowe wskazniki.
@ poszi i trystero
przychylam sie do zdania poszi, ze przyczyna byly nieadekwatne stopy procentowe a nie zsrr czy tym podobne. kryzys poczatku lat 90tych w krajach nordyckich i kryzys ems z 1992 to byl klasyczny przyklad suboptymalnego obszaru walutowego. i szwedzi i finowie mieli peg do ecu, co przynioslo niskie stopy, w efekcie boom kredytowy, banke na rynku nieruchomosci i… efekty znamy. Podobny mechanizm zadzialal ostatnio w krajach baltyckich (szczegolnie na Lotwie – tutaj uklony dla Trystero za stary (2008) bardzo dobry wpis o niesprawiedliwym programie imf dla lotwy). Polecam Eichengreena (EMS crisis in retrospect) jako dobry reference do tamtych czasow
@ akhenaton
Skoro przypomniales Lotwe… Lubie tamte wpisy, mysle, ze sa dobre merytorycznie. Jednak z nieublagalnoscia dewaluacji sie pomylilem.
@trystero, _dorota:
Adam Duda pisał niedawno o rynku nieruchomości, z nieco innym spojrzeniem od strony czy rynek jest wysycony:
http://www.adamduda.pl/2009/12/15/co-to-jest-glut/
oraz:
http://www.adamduda.pl/2009/12/17/ile-sa-warte-badania-popytu/
@Trystero
“Moja prognoza wynika z faktu, ze nie lubie sie kopac z rynkiem”
To w takim razie nie podchodź do rynku od zadu strony ;)
Czekam niecierpliwie na taką blogonotkę.
@kujawianin
To jest kolejny niepasujący mi do prognozy Trystero element: utrzymujące się ceny mieszkań przy gwałtownie spadających cenach ziemi.
@ trystero
czy sie pomyliles to dopiero czas pokaze. Caly czas mozliwa jest kontrolowana dewaluacja w ramach ERM 2, czyli o 15% (wymagaloby to oczywiscie ostrego lobbowania w EU, ale kto wie…) Wewnetrzna dewalucja wg recepty imf bedzie bardzo niebezpieczna ze wzgledow spoleczno politycznych. Co prawda Lotwa to nie Grecja i strajkuja jakby troche mniej, ale kto wie…
@ adegie
Musialbys sprawdzic jaki procent ceny m2 to koszt gruntu. Moim zdaniem, poza wyjatkowymi przypadkami w centrum, to jest kilkanascie procent. Spadek cen gruntow o 30% czy 50% moze teoretycznie ruszyc ceny mieszkan o kilka procent.
Moze – jesli zalozymy, ze rynek jest konkurencyjny. Wejda nowi deweloperzy, kupia tansza ziemie i postawia tansze mieszkania. Ale rynkowi deweloperskiemu w Polsce daleko do rynku konkurencyjnego. A praktycznie kazdy duzy deweloper ‘umoczyl’ na tworzeniu banku ziemii na szczycie hossy. Zaden z nich nie ma wiec interesu w wojnie cenowej.
@Trystero
“Ale rynkowi deweloperskiemu w Polsce daleko do rynku konkurencyjnego”
Bo do niedawna (kilka lat temu) developerka nie była dobrym biznesem. Przy obecnych cenach, każdej fermie drobiu opłaca się sprzedać nioski, kupić tanią ziemię, postawić blokas (przy niższych tez obecnie kosztach robocizny) i sprzedać taniej niż umoczeni w drogiej ziemi duzi developerzy nadal zgarniając 50% marży (wartość, przyznaje, wzięta z sufitu, ale czy to jest 35% czy 60% dużo tu nie zmienia – na pewno nie jest to 10%). O to mi właśnie chodzi: przeciwko twojej prognozie są mechanizmy rynkowe, które działać będą w kierunku sprowadzenia wskaźników kupno/wynajem, cena ziemi/cena mieszkań (i tak – cena/dochód również) w długim okresie w jakieś sensowniejsze poziomy.
@Trystero
i jeszcze co do naszego oligpolu
“A praktycznie kazdy duzy deweloper ‘umoczyl’ na tworzeniu banku ziemii na szczycie hossy. Zaden z nich nie ma wiec interesu w wojnie cenowej.”
Skoro piszesz “praktycznie kazdy” (a nie “kazdy”) to transformowac to się powinno w “prawie żaden” w drugim zdaniu :) A skoro tak… Moim zdaniem, już teraz dużych podmiotów na tym rynku jest zbyt wiele, żeby dało się na dłuższą metę utrzymać oligopol trzymający ceny. A do tego jest mnóstwo mniejszych podmiotów, które ma ochotę na większy kawałek tortu. A cała ta rozmowa jeszcze ma w tle założenie, że żadnego dużego developera nie przycisną zobowiązania bankowe, a to założenie jest dalekie od bycia pewnym.
@ Adegie, 27
“przeciwko twojej prognozie są mechanizmy rynkowe” – problem polega na tym, że te mechanizmy są co i rusz zakłócane przez czynniki zewnętrzne (np.program typu “Rodzina na swoim”).
Wskazałam możliwe rozkręcenie sie kredytów w euro właśnie jako coś, co może utrudnić/uniemożliwić dostosowanie cen do rzeczywistości. A ponieważ rząd prze do eurozony za wszelką cenę, to kredyty eurowe mogą mieć wzięcie, niestety.
@_dorota
zakłócane ale nie zniesione.
Dodatkowo akurat mechanizm obliczania limitow RNS wzmacnia trend, ale trend w obu kierunkach. W sytuacji spadajacych kosztow, stopniowo obnizane limity z pewnym opoznieniem wspieraja spadek cen (owszem ustalajac dolna granice kanalu, ale jednak stabilizujac kierunek) Oczywiscie, pod warunkiem ze nie bedzie jakiegos bezczelnego falszowania informacji o kosztach – czego nie mozna wykluczyc (bo jesli dobrze pamietam, to jest z danych dla GUS’u a nie US’u wiec w najgorszym wypadku mozna dostac ile? 2000 pln mandatu?)