Pisałem niedawno o jingle mails, czyli strategicznym porzucaniu kredytów hipotecznych (strategiczne niewypłacalności) przez tych kredytobiorców, dla których wartość pozostałej do spłacenia kwoty podstawowej kredytu jest dużo wyższa niż wartość domu, który ten kredyt zabezpiecza. Strategiczne niewypłacalności mogą się okazać dużym problemem dla sektora bankowego ponieważ różnica pomiędzy wartością niespłaconego kredytu a kwotą otrzymaną ze sprzedaży przejętej nieruchomości będzie stratą banku.
W USA około 23% kredytów hipotecznych znajduje się pod wodą, czyli nieruchomości warte są mniej niż kredyt hipoteczny, który zabezpieczają. 10,7 mln gospodarstw domowych mieszka w takich domach. Co ciekawe, taka sytuacja ma miejsce na rynku, na którym ceny nie wskazują na niedowartościowanie. Zgodnie z obliczeniami The Economist, na których oparł się David Rosenberg, ceny domów w USA są 3% niedowartościowane względem historycznego stosunku cena/dochody (pokazuje stosunek cen domów do dochodów Amerykanów) i 14% przewartościowane gdy weźmie się pod uwagę historyczne stosunek cena/wynajem (pokazuje stosunek cen domów do kosztów wynajęcia ).
Calculated Risk opublikował dwa interesujące wykresy pokazują odsetek ‘zatopionych’ kredytów hipotecznych w poszczególnych stanach. Dla nikogo chyba nie będzie zaskoczeniem, że takie nieruchomości skoncentrowane są w miejscach gdzie bańka na rynku nieruchomości była największa: w Nevadzie, Arizonie, Florydzie i Kalifornii. Te cztery stany uzupełnia borykający się z problemami gospodarczymi Michigan. W Nevadzie, ponad 65% kredytów hipotecznych znajduje się ‘pod wodą’. W Arizonie i Florydzie ponad 45%.
Za Calculated Risk
Naturalnie, strategiczną niewypłacalnością nie są zagrożone wszystkie ‘zatopione’ kredyty hipoteczne a raczej te, w których kwota do spłacenia przewyższa wartość nieruchomości o kilkadziesiąt procent. Proszę więc zwrócić uwagę na odsetek hipotek znajdujących się ‘pod wodą’ 25% i więcej w najbardziej dotkniętych stanach.
Za Calculated Risk
Te fakty wskazują, że w 2010 roku należy ciągle przywiązywać dużą wagę do danych z rynku nieruchomości. Karl Case (od indeksu Case/Shiller) powiedział w New York Times, że jeśli ceny domów spadną o kolejne 15% i udzielone w 2008 i 2009 roku kredyty hipoteczne nie będą spłacane to system finansowy i gospodarka znajdą się ponownie w bardzo trudnej sytuacji. W tej chwili ceny nieruchomości korzystają z tego, że banki mogą ‘bezkarnie’ przetrzymywać w swoich bilansach przejęte nieruchomości i podaż tych domów nie ‘zalewa rynku’ i nie obniża cen. Znaczenie rynku nieruchomości dla przyszłości odrodzenia gospodarczego ‘doceniają’ też FED i rząd amerykański. FED desperacko obniża oprocentowanie kredytów hipotecznych skupem obligacji opartych o nie. Rząd gwarantuje całą akcję kredytową Fannie Mae i Freddie Mac, które de facto zostało znacjonalizowane, tak samo jak 4/5 rynku kredytów hipotecznych.
Ale ceny domów nie spadną o kolejne 15%. Właśnie dlatego że byłby to duuży problem FED i Wuj Sam do tego nie dopuszczą.
Mają odpowiednie narzędzia (Fannie, Freddie, Ben). Będą jeszcze niemało kosztowały podatnika, ale to i tak mniejsze zło niż gdyby jednak piernicznął system finansowy.
Przetrzymywanie nieruchomości w bilansach banków nie może trwać w nieskończoność. Niezamieszkane nieruchomości generują zawsze jakieś koszty i szybko tracą na realnej wartości na skutek dewastacji.
Okolica z takimi domami też szybko zaczyna ’straszyć’ i wartość domów w okolicy spada, mimo niesprzedawania domów przez banki.
Nie bardzo widzę rozwiązania tego problemu. Realna wartość domów nie będzie rosnąć. Być może za jakiś czas wartość nominalna zacznie, na skutek inflacji.
Zwracam uwagę na różnice w Prawie pomiedzy Polską a USA. W Polsce bankierzy nie martwią się, że ceny mieszkań spadają. Mieszkanie jest zabezpieczeniem kredytu, ale jeśli przejęte mieszkanie sprzeda się poniżej wartości kredytu, to i tak pozostałą kwotę kredytobiorca musi spłacać. Powiedziałbym nawet, że banki mogą sprzedawać przejęte mieszkania za grosze swoim znajomym (tak jak syndyk czasem sprzedaje za pół-darmo majątek bankrutujących firm), a i tak mają niewolników na resztę życia.
Właściwie problemem są tylko te nieruchomości które są głęboko “pod wodą”. Autor podaje nieco przerażające dane dla niektórych stanów. Jak to dokładnie wygląda w całym USA?
Witam,
jestem laikiem zatem spytam się:
1. dlaczego ‘ceny domów w USA są 3% niedowartościowane względem historycznego stosunku cena/dochody’? Tzn. ile wynosi ten wskaźnik (ile “powinien” wynosić?)? A jak się ma ten wskaźnik w Polsce?
2. dlaczego ‘14% przewartościowane gdy weźmie się pod uwagę historyczne stosunek cena/wynajem’? Tzn. ile wynosi i “powinien” wynosić? No i jak jest z tym wskaźnikiem w Polsce?
Pozdrawiam
x.y.z
@x.y.z
To sie liczy w ten sposob, ze ustala sie srednia, na przyklad 10 letnia, i potem liczy wskaznik i porownuje ze srednia – jak powyzej to przewartosciowanie. Srednia liczy sie dla danego panstwa i z dwoch rynkow przy tych samych wskaznikach jeden moze byc przewartosciowany a jeden niedowartosciowany.
@ ogif
Prawie 10% wszystkich hipotek jest ‘pod woda’ 25% i wiecej.
@Trystero
OK. Dobrze. A ile takie wskaźniki wynoszą w Polsce? (czy są takie dane?)
@x.y.z, Trystero
laczac oba wskazniki mozemy wywnioskowac, ze wsk. wynajem/dochody jest o 17% niedowartosciowany wzgledem sredniej…
zazwyczaj rent yield oscyluje okolo 7-8%, a teraz jest okolo 4-6. wszyscy grajacy pod wynajem czekaja, az ceny spadna o te 14%. Zgodnie z najnowsza metoda (Trystero) patrzenia na obie strony, moze czynsze powinny wzrosnac o 14% lub pensje spasc o kilka procent … zalezy kto jest mniej zdesperowany.
Nie chcę być złym prorokiem ale wydaje mi się że podobnie w Polsce też większość nieruchomości ma ceny – powiedzmy w granicach rozsądku. Ale analogicznie do USA mamy też 4-5 “stany” ( Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Poznań) gdzie ceny oderwały się od fundamentów.
I podobnie jak HeS uważam że w Polsce przewaga prawna banków nad klientami może prowadzić w sytuacji spadku cen doprowadzić do pewnej formy niewolnictwa części takich klientów.
Odnośnie tego jak daleko nam do “fundamentów” parę tygodni temu całkiem ładnie napisał J. Jędrzyński dla Wyborczej: http://gospodarka.gazeta.pl/Gielda/1,85951,7355508,_Polska_norma___czyli_mieszkaniowy_dobrobyt_na_wstecznym.html
@ cabra
Super artykulik!!!
@ x.y.z
Sa takie dane – choc nie wiem czy uzywanie do polskiego rynku srednich 10 letnich ma sens.
Dane pokazujace cena/dochody i cena/wynajem sa. Uzywalem ich w tekstach o rynku nieruchomosci ale to byly dane z 2008 roku. Nie mam pod reka najnowszych danych – musialbys poszukac w raportach o rynku nieruchomosci.
@ lendo
Ale w Polsce nie bylo duzego spadku cen. Od szczytu ceny spadly zaledwie o kilkanascie procent.
Moje dwa grosze do uwag na temat relacji kredytobiorca-bank w PL. Spiskowo niuchałbym, że z ekonomicznego punktu widzenia dla banku zlicytowanie nieruchomości dużo poniżej pozostałej do spłacenia kwoty kredytu, jest często opłacalne. Pozostała kwota staje się dużo wyżej oprocentowanym kredytem (oczywiście bardziej ryzykownym, ale chyba nie muszę nikogo przekonywać że to ryzyko byłoby wkalkulowane w poziom oprocentowania). Jeśli tylko zupełnie nie (pardon my french) “zajedzie” kredytobiorcy, bank przeprowadzając taką operację robi złoty interes.
@Trystero
“Ale w Polsce nie bylo duzego spadku cen. Od szczytu ceny spadly zaledwie o kilkanascie procent.”
W Polsce najzabawniejsze jest to, że tak właściwie nic o cenach nie wiadomo. AMRON zanim zaczął dostarczać rzetelne dane historyczne już otwiera dział prognoz.
Prawie 10% znacząco pod wodą czyli coś około 7 miliona domów.
To na razie nie ma strachu.
Więcej jak średnio 50k na jednym domku banki nie wtopią, a trudno robić wielkie halo o głupie 350mld. W dodatku częściowo zrównoważone bieżącymi całkiem sporymi zyskami banków.
Oczywiście JEŚLI ceny spadłyby o dalsze 15% to zrobiłoby się nieco mniej sympatycznie.
@ ogif
Jedna mala uwaga: te 350 mld USD to jest kapital akcyjny najwiekszych amerykanskich bankow. Gdyby te 350 mld rzeczywiscie wyparowalo to bylaby katastrofa.
Chyba, 70k to jest srednia roznica pomiedzy wartoscia kredytu a wartoscia domu – wrzuce ten raport na Scribd wieczorem razem z noworocznym przeslaniem Rosenberga to zobaczysz u zrodla.
Nie wiem jak dokladnie liczony jest ten wskaznik cena/dochody ale srednie dochody Amerykanina nie mowia zupelnie niczego na temat dochodow konkretnego Amerykanina. Wiemy natomiast, ze w USA mial miejsce dlugoterminowy wzrost dysproporcji majatkowych. Jesli przypadkiem ten wskaznik nie uwzglednia tego czynnika to nie jest miarodajny.
Druga liczba (te 14 procent) jest dla mnie ciekawsza. Po takim wielkim zalamaniu na rynku i spadku cen nieruchomosci dalej 14 procent nadwyzki wzgledem przeszlosci. Nasuwa sie pytanie jak to wygladalo na szczycie banki.
jc,
Nieoceniony Calculated Risk ma stosowne wykresy:
http://www.calculatedriskblog.com/2009/12/house-prices-stress-test-price-to-rent.html
W szczycie bańki było 70-90% przewartościowania w zależności od tego, na jaki wskaźnik patrzeć i jaki poziom uznawać za równowagowy.
W tej chwili price to rent jest ciągle wyżej niż w szczycie poprzedniego cyklu, który skończył się w 1990 roku. Jest bardzo prawdoppodobne, że gdyby nie wyciaganie za uszy rynku przez rząd na wszelkie możliwe sposoby (dodatkowe ulgi podatkowe na zakup, obniżanie przez Fed oprocentowania kredytów przez zakup papierów Fannie i Freddie) nastapiłaby głębsza korekta, która zresztą ciągle nie jest wykluczona.
@ Trystero # 18
Nie katastrofa, lecz TARP bis. Całkowicie kumam marność obecnego położenia USA, ale węszę czy będzie Armagedon i IMHO nie będzie. Właściwie to się już prawie udało.
Czas pracuje na korzyść bo goście płacą raty i powoli wychodzą spod wody, a nowe kredyty niegroźne.
Reasumując: kłopociki i lipka gospodarcza – yes,
katastrofa – no.
@ poszi
Dzieki za linka. Jesli chodzi o rynek nieruchomosci w USA to CR jest nie do pobicia wsrod blogow.
@ ogif
Zgadzam sie. Chcialem pokazac, ze te 350 mld to calkiem spora suma jest, nawet jak na sektor bankowy w USA.
@ogif
“Ale ceny domów nie spadną o kolejne 15%”
Moim zdaniem, tutaj wszystko zależy od programu skupowania MBS’ow (pytanie do SEC/KNF’u: Czy to spełnia definicje manipulowania rynkiem? ;) ). Mają niby program zakończyć, niedługo będziemy wiedzieć czy rzeczywiście się tak stanie.
spytam jak naiwniak:
czy
1) opisywane powyżej skupowanie przez instytucje US MBSów dużo przepłacając,
2) bezkarne wykazywanie w bilansach aktywów powyżej ich rzeczywistej wartości
3) …
nie jest OSZUSTWEM?
@spinacz
Odpowiedź na Twoje pytania brzmi: “tak, jesteś naiwniakiem”.
@poszi
Dzieki za link. Cos leniwy ostatnio jestem (dlatego lubie czytac ten blog – nie musze sam wykopywac wszystkich danych). Co do dobrania odpowiedniego punktu rownowagi miedzy wynajmem, a zakupem, to nie wydaje mi sie aby to bylo latwe. Zakup domu oznacza najczesciej decyzje o zapuszczeniu gdzies korzeni. Jesli planujemy gdzies tylko czasowo pracowac to mieszkania raczej nie kupujemy, a w koncu mobilnosc w USA jest duza.
#23
Właśnie dlatego nie spadną o te 15%, a zawieszony skup w razie potrzeby można wznowić.
#24
Jest i nie jest oszustwem. Rok temu zgodnie z zasadą “mark to market” musieli bardzo wysokie straty wykazywac też nie do końca słusznie bo ceny niektórych aktywów na skutek przejściowego upośledzenia płynności były przejściowo absurdalnie niskie. Takie straty napędzały panikę, panika upośledzała płynnośc i gdyby tego nie przerwano nieco kreatywną księgowością to skończyłoby się “uczciwą” masakrą runu na banki.
Teraz oczywiście przeginają w drugą stronę.
Dobrze że sobie przypominamy o problemie hipotek znacząco pod wodą bo z tego płynie wniosek że po paru kwartałach dobrych wyników amerykańskich banków musi przyjśc czas wyników paskudnych (odwlekają odpisy, ale w końcu będą musieli je pokazac). Przekładając to na giełdu-giełdu nie ma już wiele miejsca na wzrosty. Za to jest całkiem sporo miejsca na spadki. Wrócimy w tym roku poniżej SP500=1000.
Nie wiem jak głęboko bo nie znam wariantu gospodarczej przyszłości który będzie realizowany.
optymistycznie to 900-950
normalnie 800-850
słabiutko 700
armagedonowo 500?
# 27
Podoba mi się racjonalnie myślący @ ogif.
Odpisy na wszystkie “trupy” w szafach, pomimo pompki Bena, mogą się okazać nie do udźwignięcia. Dlatego prognozuję powolne osuwanie się po zboczu w dół, mimo, że PKB będzie, może nawet optymistycznie lecz bardzo skromnie rósł. Za skromnie by to udźwignąć.
Hipoteki pod wodą to tylko część prawdy o kondycji banków.
Bombki tykają w bankach, a koszty ich rozbrajania powodują, że także w budżecikach nie tylko O’babana rama lecz także innych bananowych republik. Masa krytyczna ma określoną wartość i po jej przekroczeniu nie ma ratunku.
Argameddon to pole walki dobra ze złem. W wolnym tłumaczeniu na nasze: dobrych instrumentów bańkowych ze złymi instrumentami bańkowymi. A dobre bańki, jak widać, były i są tylko mydlane i odbudowywane są na papierowych fundamentach.
@adegie
Super, no to następne pytanie.
Czyli rozumiem, że Ty też podobnie oszukujesz tylko na małą skalę?
No dobra, inaczej:
cO byście robili na miejscu Bena, Banków w US, Banków w PL itd.
Ogif, dzięki za odpowiedź. Zgadzam się, że mark to market w panice nie działa i zgadzam się, że teraz to, co teraz jest nieuczciwe.
Ciekaw jestem, czy ukrywanie strat to domena tylko banków amerykańskich, czy także polskich.
A także, czy ukrywanie strat to nie po prostu nieodłączna cecha banków w obecnym systemie finansowym?
Pytanie pozostaje to samo. Czy na miejscu Bena, UST, banków US, banków PL itd. robilibyście coś innego, czy to samo?
#30
U nas banki dużo zdrowsze. Zawsze mogą coś tam cwaniakować, ale ogólnie są w porządku.
Na miejscu Bena to nie brałbym tej roboty.