Czołowy polski deweloper, Dom Development (DOM) poinformował dziś, że podpisał umowę sprzedaży Kamienicy Raczyńskich w Warszawie za 95 mln złotych. Kupującym jest Hochtief Development Poland.

W połowie 2008 roku, a więc tuż za szczytem na rynku nieruchomości, DOM zapłacił za tę nieruchomość… 96 mln złotych. W międzyczasie czasie, odpisał część wartości inwestycji i  obecnie w księgach firmy nieruchomość ta ma wartość 96 mln złotych.

Dlaczego zwracam na to uwagę? Co prawda, Dom Development stracił na tej inwestycji (wystarczy policzyć koszt kapitału) ale wartość transakcji bardzo dużo informuje o stanie rynku nieruchomości w Polsce.

Ceny gruntów lub nieruchomości inwestycyjnych odznaczają się większą zmiennością niż ceny mieszkań. Jest to w pewnym stopniu efekt dźwigni operacyjnej, którą zapewniają deweloperom. Dlatego wiadomość, że nieruchomości kupowane niemal na szczycie hossy na rynku nieruchomości są dwa lata później, w okresie wygaszenia kryzysu, który po hossie nastąpił, odsprzedawane na tych samych poziomach cenowych bardzo może wskazywać na to jak bardzo nieskory do korekty jest rynek nieruchomości w Polsce. Warto też zwrócić uwagę na tę transakcję w kontekście obaw o wyceny portfela ziemi największych polskich deweloperów. Pozwolę sobie zacytować fragment artykułu z sierpnia 2010 roku: Kierowana przez Jarosława Szanajcę spółka w połowie 2008 r., tuż przed załamaniem rynku, kupiła kamienicę Raczyńskich przy ul. Mazowieckiej w Warszawie, płacąc 100 mln zł. Dom Development miał ją odrestaurować, a na działce obok kamienicy dobudować skrzydło o takich samych gabarytach, tworząc najbardziej luksusowy apartamentowiec w tej części Europy. Problemy administracyjne i kryzys postawiły realizację inwestycji pod znakiem zapytania. Giełdowa spółka już odpisała 10 proc. wartości inwestycji, szuka też chętnych do kupna nieruchomości. Cóż, może sytuacja nie wygląda tak źle?

Naturalnie, nie mam gotowej na odpowiedzi na pytanie dlaczego korekta cen nieruchomości w Polsce była tak płytka. Trzeba jednak uznać to po prostu za przejaw siły rynku.

PS Ze względu na problemy z systematycznością w listopadzie, w najbliższym czasie pojawi się na blogu kilka ‘zaległych’ wpisów. Proszę zwrócić na to uwagę…

Niedawno opisywałem, w jaki sposób zupełnie niechcący można zostać inwestorem długoterminowym.

Pisałem, że na zyski czasami przyjdzie długo poczekać. Pisząc długo, miałem na mysli, że czasem baaaardzo długo.

Przeglądając dzisiaj różne wiadomości n.t. inwestowania, zauważyłem taką o maksimum cenowym złota w XX wieku. Wynosiło ono 875 dolarów za uncję.

Każdy, kto w latach osiemdziesiątych ubiegłego wieku kupił za taką lub podobną cenę uncję złota, nadal jest na minusie.

Jak to możliwe, skoro dzisiaj cena złota to około 1400 USD / oz.?

Czytaj dalszą część »

Obecnie przyjął się jakiś taki dziwny pogląd, że “zyskiwać mogą wszyscy na wszystkim“. Wspomnę tylko, że jeszcze 2 lata temu było to “tracić mogą wszyscy na wszystkim“, chociaż w sumie to nieistotne.

Przyglądając się bliżej twierdzeniu, że zyskiwać mogą wszyscy na wszystkim, łatwo zauważyć, że przeczy ono logice.

Przecież zyski, to pieniądze, a te muszą się skądś brać. Złośliwi powiedzą, że przecież rządy mają swoje prasy drukarskie i mogą sobie wydrukować dowolną ilość pieniędzy, ale nawet jeśli tak, to wydajność tych pras nie jest nieograniczona.

Bliższe prawdzie jest raczej stwierdzenie, że zawsze,

“gdy ktoś traci, ktoś inny zyskuje”

Tak się składa, że podobno w przyszłym roku ma zostać obniżona wysokość zasiłku pogrzebowego z ponad 6 tysięcy złotych, do 4 tysięcy złotych. Na tym manewrze stracą oczywiście rodziny zmarłych, pogrążone w bólu.

A kto zyska?

Czytaj dalszą część »

Natknąłem się na interesujący tekst w anglojęzycznej blogosferze, którego autor zachęca czytelników by zamiast inwestować na rynku akcyjnym poszukali okazji w swoim najbliższym otoczeniu i zainwestowali w mikroprzedsiębiorstwa. Co Scott Locklin ma na myśli? Otóż, zachęca on do inwestowania w funkcjonujące obok nas mikrofirmy. Kuzynka chce otworzyć przychodnię dentystyczną? Kolega ze studiów myśli o otworzeniu sklepu internetowego? Znajomy chciałby naprawiać wózki widłowe? Za pomocą prostej umowy cywilnoprawnej możemy stać się udziałowcami ich przedsięwzięcia, do którego my wniesiemy kapitał a oni wiedzę i pracę.

Scott Locklin zwraca uwagę na kilka zalet takiego podejścia. Po pierwsze, najczęściej doskonale będziemy znać biznes, w który inwestujemy. Większość inwestorów na rynku akcyjnym nie ma takiego komfortu. Być może jeszcze ważniejszą kwestią jest znajomość ludzi odpowiedzialnych za biznes, w który chcemy zainwestować. Wielu odnoszących sukcesy inwestorów, w tym Warren Buffett, podkreśla, że spotkania z zarządami, analiza dokonać zarządów, jest integralną częścią ich procesu inwestycyjnego. Ten rodzaj analizy jest bardzo ograniczony dla inwestorów indywidualnych. Po trzecie, nawet przy małym zaangażowaniu kapitałowym kontrolować możemy dużą część takiego biznesu, a więc z jednej strony posiadać możemy aktywny wpływ na strategię a z drugiej strony mocne zabezpieczenie prawne. To kolejna przewaga inwestowania w mikrofirmy nad inwestowaniem w spółki publiczne.

Oczywiście, po przeczytaniu artykuły Locklina zadałem sobie pytanie: jakie są wady takiego modelu inwestowania? Myślę, że najważniejszą kwestią jest płynność. Inwestycja w mikroprzedsiębiorstwa nie posiada nawet ułamka płynności inwestowania w spółki publiczne, zwłaszcza w blue chipy. Większość inwestorów indywidualnych jest w stanie wyjść ze swoich giełdowych inwestycji na jednym fixingu. Wyjście z inwestycji w mikroprzedsiębiorstwa może trwać kilka miesięcy, jeśli w ogóle będzie możliwe.

Czytaj dalszą część »

W roku 2007 na giełdzie panował szał zakupów. Świeżo upieczeni inwestorzy wysłuchiwali przestróg bardziej doświadczonych kolegów, że na giełdzie zarabia się na ogół w dłuższym terminie, nieraz na prawdziwe zyski trzeba poczekac i 5 10 lat.

Każdy z tych świeżych kiwał głową, na potwierdzenie “tak, wiem, rozumiem“, a jednak każdy pewnie po cichu liczył na to, że podobnie jak sąsiadowi, ciotce, znajomemu, uda się podwoić kapitał w rok, a może i szybciej.

W połowie 2007 roku cały ten piękny obraz wiecznych wzrostów zaczął się sypać. Część świeżych inwestorów odeszła, część zacisnęła zęby i postanowiła przeczekać.

Czytaj dalszą część »

W naszym kraju, w wielu innych zresztą też, utarł się taki schemat:

1. Dobre szkoły
2. Dobre studia, po których można liczyć na dobrze płatną pracę
3. Jakiś początkowy, słabiej płatny okres w pracy (praktyki, zdobywanie ew. uprawnień itp)
4. Wreszcie praca na dobrze opłacanym stanowisku

Według tego planu żyją całe rzesze ludzi. Rzeczywiście, po wielu latach nauki (szkoły, studia, praktyki) często udaje się osiągnąć poziom relatywnie wysokich zarobków. Ten schemat ma jednak pewną wadę w postaci koncentracji dochodu na jednym źródle, bardzo wydajnym, ale cały czas tylko jednym.

Czytaj dalszą część »

Badania opinii publicznej pokazały, że sytuacja gospodarcze skorelowana jest ze społecznymi nastrojami wobec wolnego handlu (ale także imigracji). W okresie prosperity wzrasta liczba zwolenników wolnego handlu, w okresie recesji rośnie liczba zwolenników protekcjonizmu.

To dosyć poważny problem polityczno-gospodarczy. Zarówno z teoretycznego jak i empirycznego punktu widzenia wolny handel jest korzystny dla wzrostu gospodarczego. Z drugiej strony, wprowadzenie protekcjonizmu jest relatywnie łatwym sposobem na schlebianie nastrojom społecznym – o czym doskonale wiedzą politycy.

Warto więc zwrócić uwagę na sytuację w USA. Państwo to boryka się ze sporym deficytem handlowym. Pojawiła się w nim także krzykliwa siła polityczna sprzyjająca protekcjonizmowi gospodarczemu. Ruchem tym jest Tea Party.

Zwolennicy ruchu Tea Party nie lubią wolnego handlu. W badaniach opinii społecznej przygotowanych przez Pew Research Center okazało się, że 63% zwolenników ruchu Tea Party jest krytyczna wobec umów o wolnym handlu (takim jak NAFTA) czy polityki liberalizacji światowego handlu. Dla porównania, 54% republikanów, 45% niezależnych i 35% demokratów wyraża podobne zdanie. Zdumiewające?

Za Pew Research Center

Czytaj dalszą część »

Dzisiaj nieco o stratach w inwestowaniu. Jasne jest, że się one zdarzają – im bardziej ryzykowne aktywa, w które włoży się pieniądze, tym częściej. W spekulacjach jest nawet coś takiego, jak zarządzanie wielkością pozycji i zlecenia obronne, które pokazują, że spekulanci z góry nastawiają się na wystąpienie strat, zaś starają się przeciwdziałać zbyt dużym ich skutkom.

No ale oprócz spekulantów – speców jest też cała masa nieprofesjonalnych inwestorów. Co więcej ich nieprofesjonalizm jest różny, od bardzo ogólnej wiedzy, że na akcjach generalnie zarabia się więcej, niż na lokacie, aż po taki, któremu do poziomu zawodowego w zasadzie niewiele brakuje.

Dzisiaj chciałem przedstawić ogólne przemyślenia o tym, jak traktować straty.

Czytaj dalszą część »

Zrozumienie konceptu efektów zewnętrznych jest kluczowe w dyskusji o ograniczeniach wolnego rynku i roli państwa w gospodarce. Efekt zewnętrzny występuje wtedy gdy część kosztów lub zysków z danej działalności przenoszona jest na podmioty trzecie, niezaangażowane w działalność, bez adekwatnych rekompensat i opłat. Efekty zewnętrzne mogą być negatywne – wtedy gdy na podmioty trzecie przenoszone są koszty bez odpowiednich rekompensat lub pozytywne – wtedy gdy na podmioty trzecie przenoszone są korzyści bez konieczności uiszczania opłat.

Najprostszy przykład: generująca fetor spalarnia odpadów. Taka jednostka tworzy dla okolicznych mieszkańców negatywny efekt zewnętrzny w postaci smrodu obniżającego jakość ich życia. W tym miejscu od razu pojawiają się dwa problemy związane z efektami zewnętrznymi. Po pierwsze bardzo trudno jest je wycenić. Mimo, że nikt nie ma wątpliwości, że smród obniża jakość życia to wycena tego uszczerbku jest skomplikowana. Ile konkretnie, dla jednej rodziny, warty jest wspomniany spadek jakości życia? Po drugie, efekty zewnętrzne rozkładają się niesymetrycznie w tym sensie, że mnóstwo ludzi ponosi niewielki uszczerbek (żyje w smrodzie, w hałasie) by zaledwie kilka osób korzystało z faktu, że nie musi płacić za to rekompensaty (właściciel spalarni). To w oczywisty sposób kształtuje strukturę bodźców: jednostka generująca efekty zewnętrzne ma dużą motywację by za nie płacić a jednostki ponoszące koszty efektów zewnętrznych INDYWIDUALNIE mają niewielką motywację by domagać się rekompensaty.

Natknąłem się niedawno na świetny przykład pokazujący jak skomplikowane są efekty zewnętrzne w XXI wieku. Otóż, ekspert WHO (w tym miejscu część ludzi powinna przestać czytać ten tekst) ostrzega, przed zagrożeniem ze strony odpornych na antybiotyki szczepów bakterii. Poniższe zdanie robi wrażenie: We are essentially back to an era with no antibiotics. Zostawmy tę kwestię i zwróćmy uwagę na przyczynę powstania odpornych na antybiotyki szczepów bakterii: niekontrolowane używanie antybiotyków (bez recepty) w wielu państwach Afryki i Azji (zwłaszcza w Chinach i Indiach) oraz gigantyczne zużycie antybiotyków w hodowli zwierząt i ryb (rolnictwo zużywa 1000 razy więcej antybiotyków niż medycyna).

Państwa rozwinięte z pierwszym problemem poradziły sobie w ten sposób, że sprzedaż antybiotyków poddały ścisłym regulacjom. Istnieje zapewne liczna grupa ludzi, którzy zakaz dowolnego stosowania antybiotyków (moje ciało! moje pieniądze!) uzna za działania faszystowskie. Wyobraźmy sobie, że ta grupa jest na tyle liczna by poprzez nierozsądne stosowanie antybiotyków stworzyć dla reszty społeczeństwa efekt zewnętrzny: odporne na antybiotyki szczepy bakterii. Koszt tego efektu zewnętrznego w gruncie rzeczy zmierzać może do nieskończoności.

Wyobraźmy sobie jeszcze, że taka grupa istniała gdy cywilizacja ludzka prowadziła jedną z bezprecedensowych kampanii podnoszących jakość życia ludzi – kampanię masowych szczepień na ospę prawdziwą (czarną). Istnienie wystarczająco dużej grupy, nazwijmy ich dla poprawy humoru antyfaszystami, przeciwników szczepień mogłoby storpedować plany wyeliminowania wirusa ospy prawdziwej. Efekt zewnętrzny: kilkadziesiąt kilkaset tysięcy ofiar rocznie.

Czytaj dalszą część »

Inwestowanie pożyczonych pieniędzy jest ryzykowne – bardziej, niż inwestowanie swoich własnych. Są jednak metody inwestowania, które od lat raczej się sprawdzają w połączeniu z finansowaniem kredytem.

Jakie to metody?

Czytaj dalszą część »