Zwykło się sądzić, że nieruchomości to inwestycja pewna, zyskowna i mało ryzykowna. Czy pewna, to zależy, kto co przez to rozumie, jeśli chodzi o “pewna” w sensie, że na pewno jest inwestycją, to może to być racja, ale to trochę takie masło maślane. Określenie “pewna inwestycja” raczej wzięło się w przypadku nieruchomości z dwóch pozostałych przymiotów, to znaczy “zyskowna” i “mało ryzykowna”.

Wreszcie, nieruchomości kojarzą się z zakupem domu, bądź mieszkania jako takich – czyli budynków, lub ich części. No i tu jest taka nieścisłość, że inwestowanie w nieruchomości już niekoniecznie może oznaczać powiązanie z jakimiś budynkami, czy gruntami. A już na pewno, jeśli jakiś produkt finansowy ma w nazwie “nieruchomości”, to wcale nie można być pewnym, że za tym hasłem rzeczywiście kryje się jakiś budynek, hala czy kawał ziemi.

Zatem co pod nazwą “nieruchomości” może się kryć w wielu wehikułach inwestycyjnych i jak można inwestować w “nieruchomości”?

• Mieszkanie / dom / grunt. To oczywista oczywistość. W pewnym sensie zakup mieszkania, czy domu jest inwestycją, nawet jeśli zamierzamy w takiej nieruchomości mieszkać i nie czerpać z niej żadnych profitów. Spierałbym się z niektórymi autorami książek o finansowej wolności, twierdzących, że dom w którym się mieszka wcale nie jest inwestycją (wiesz, kogo mam na myśli?). Skupmy się jednak na obrocie nieruchomościami w celu osiągnięcia zysków. Pierwsze, co zazwyczaj ludziom się nasuwa do głowy na hasło “zyski z nieruchomości”, jest kupić tanio, drogo sprzedać. O ile w przypadku stosowania tej taktyki na giełdzie zwykły człowiek jest podejrzliwy i ostrożny, o tyle w nieruchomościach jest odwrotnie (co po głębszym zastanowieniu jest trochę pozbawione sensu). W końcu wszyscy wokół twierdzą, że na nieruchomościach nie można stracić, a wszyscy się chyba nie mylą? Taka spekulacja, to dość złożony problem, bo na ogół dochodzi jeszcze jeden czynnik ryzyka – kredyt hipoteczny. Tak więc strategia kupić tanio, sprzedać drogo, spłacić kredyt i cieszyć się z pozostałych zysków, to dość wątpliwy wybór dla przeciętnego Kowalskiego. Drugi sposób zarabiania na nieruchomościach, to kupno mieszkania, rzadziej domu (na kredyt lub bez) i czerpanie zysków z wynajmu. Z tym także wiąże się ryzyko, chociażby tego typu, że lokatorzy mogą nie chcieć się wyprowadzić, podobnie jak mogą nie chcieć płacić. Jednak przy dobrych wiatrach można połączyć oba sposoby zyskiwania – odstępne, które pokrywa raty kredytu i w razie spadków cen nieruchomości pozwala przetrwać trudny okres, no i wzrost wartości mieszkania przy rynku rosnącym.
• Fundusze zamknięte nieruchomości. Specjalnie rozdzielam fundusze zamknięte i fundusze otwarte, o tych drugich powiem później. Certyfikaty inwestycyjne funduszu zamkniętego nieruchomości to w istocie jakiś częściowy wkład w zakup konkretnych nieruchomości (biura, magazyny, rzadziej mieszkania lub ziemia). Zespół zarządzający funduszem zbiera te “składki” od n inwestorów i potem lokuje we wspomniane aktywa, jednocześnie biorąc na siebie (nie za darmo rzecz jasna) zarządzanie majątkiem funduszu, czyli właśnie budynkami i ziemią. Takie fundusze czerpią zyski dwutorowo – ze wzrostu wartości nieruchomości (ten element może mieć miejsce, a może też nie mieć miejsca) i z wynajmu posiadanego majątku (biura, magazyny, o wynajmie ziemi nie słyszałem, ale też jest technicznie możliwy), co chyba jest w tym przypadku kombinacją najlepszą z możliwych. Taka forma inwestowania ma wg mnie ogromne zalety: po pierwsze, fundusz ma zazwyczaj większy “portfel” nieruchomości, przez co kłopoty z jednym biurowcem nie przekreślają szans na zysk. Nie można tego powiedzieć o wynajmie pojedynczego mieszkania – samodzielnie. W razie jakichś kłopotów (np. z budynkiem, czy instalacjami) mogą wyniknąć bardzo poważne dla właściciela finansowe konsekwencje. Do tego niewielu jest chyba inwestorów, którzy mogą sobie zbudować cały portfel nieruchomości, a dla zwykłego Kowalskiego jest to mało możliwe. W funduszu to żaden problem i straty z jednej nieruchomości mogą zostać zrekompensowane zyskami z innych. Kolejna poważna zaleta – możliwości finansowania certyfikatów takiego funduszu kredytem – o ile jakiekolwiek występują – są bardzo ograniczone. Może się to wydawać nie najlepszą wiadomością, ale z drugiej strony w razie strat inwestor nie zostaje z wielkim problemem do spłacenia, a ryzykuje tylko i wyłącznie swoje pieniądze, te, które posiada. W mojej ocenie tego typu inwestycja dla mniej doświadczonych inwestorów jest najlepszym możliwym rozwiązaniem – jest ono dość niekłopotliwe, na prawdę mało ryzykowne, a jednocześnie potencjalnie zyskowne.  Co więcej, mimo głosów narzekań, że takie certyfikaty w obrocie wtórnym są mało płynne, to i tak ich płynność jest zdecydowanie większa niż płynność mieszkania, czy domu posiadanego na własność przez jednego inwestora. Niektóre ze wspomnianych funduszy mogą wypłacać inwestorom część zysków (coś na kształt dywidendy), co chyba tylko zwiększa ich atrakcyjność (część pieniędzy można reinwestować przed końcem okresu “życia” funduszu).

Na dzisiaj zakończę. Zakończę dlatego, że artykuł stał się dość przydługi, a nie dlatego, że wyczerpały się możliwości inwestowania “w nieruchomości” (cudzysłów zamierzony). Jutro kolejne twory z nieruchomościami w nazwie.

Pozdrawiam.