Faktury elektroniczne EBPP

Leszek Maruszczyk

Co może podatek?

Opublikowane przez Leszek Maruszczyk w kategorii Oszczędzanie i inwestowanie dnia 22.11.2009 | Komentarze (4) »

Ostatnimi czasy jak grzyby po deszczu wyrastają tzw. “lokaty bez Belki”, czyli wykorzystujące mechanizm dziennego naliczania odsetek w celu uniknięcia opodatkowania. Sprytny marketingowiec umie zamanipulować danymi takiej lokaty, rzucając stwierdzenie, że lokata na 5,5% odpowiada lokacie 6,79%. Niejeden oszczędzający nie umie prawidłowo tego zinterpretować. Bo w końcu dostanie 5,5%, czy 6,79%? Moim skromnym zdaniem lepsze byłoby przyrównywanie lokat opodatkowanych do nieopodatkowanych, bo wtedy klientowi przedstawiałoby się to, co rzeczywiście wpłynie na jego konto. No ale pewnie mniejszej liczbie klientów pociekłaby ślinka i sprzedaż w bankach byłaby mniejsza. Ale w zasadzie nie na samych lokatach chciałem się dzisiaj skupić.

Dzisiaj przykład dwóch – w mojej ocenie bezpiecznych inwestycji – o podobnej stopie zwrotu, ale o innych zasadach opodatkowania.

Bezpieczne inwestycje nie kończą się na samych lokatach, czy obligacjach. W mojej ocenie również bezpieczne są inwestycje w nieruchomości na wynajem, fakt, że zabawy czasami z nimi sporo, ale jak dla mnie są lepszą opcją niż lokata. Nawet jak się kupi w kiepskiej lokalizacji, to z czasem znajdzie się chętny na mieszkanie, chyba że ktoś kupi nieruchomość w naprawdę fatalnym miejscu.  Przyjmijmy że nasz przykład to mieszkanie w średniej lokalizacji za 200 000,- i dla porównania lokata w takiej samej kwocie zdeponowana w banku.

Comiesięczne przychody z mieszkania to 1 000 PLN, czyli 12 000 rocznie. Łatwo policzyć, że zwrot z tej inwestycji z samych przepływów pieniężnych wyniesie 6% w skali roku brutto. Na rynku nietrudno znaleźć lokatę o podobnych parametrach, czyli na 6% w skali roku przed opodatkowaniem.  Kolejne z naszych założeń, konieczne dla porównania tych dwóch inwestycji – i lokatę i mieszkanie finansujemy z własnych środków. I ostatnie założenie – wartość nieruchomości się nie zmienia.

Teoretycznie jedna i druga opcja są bardzo podobne i wydawać by się mogło, że przy dysponowaniu 200 000 PLN nie ma różnicy, czy się kupi mieszkanie na wynajem, czy wrzuci wszystko na lokatę. W zasadzie lokata stwarza nawet mniej problemów z jej założeniem i dalszym zarządzaniem niż nieruchomość, więc z pozoru jest korzystniejsza.

Jednak w tym momencie swój wstrętny łeb podnosi Ordynacja Podatkowa. Wedle jej zapisów nasze dwie inwestycje nie są tym samym, nie są też tak samo opodatkowane. Właściciel lokaty nie ma nic do gadki i podatek płacić musi, w dodatku w wysokości 19%.

Policzmy ile netto zarobi inwestor na lokacie:

200 000 * (6 % * (100% – 19%)) = 9 720,-

Podatek z wynajmu nieruchomości może wynosić 18% przy rozliczaniu na zasadach ogólnych, ale wtedy w koszty uzyskania przychodu możesz wliczyć bardzo wiele rzeczy. Myślę, że jak ktoś wybiera tę formę opodatkowania wynajmu, to pewnie znalazł sposób na uniknięcie podatku w ogóle. Przy płaceniu podatku od zysków kapitałowych  z lokaty nie możesz odliczyć nic.

Jest jeszcze druga opcja podatku od wynajmu, tzw. ryczałt w wysokości 8,5%. Skalkulujmy, ile inwestor zgarnie w ciągu roku ze swojej nieruchomości:

200 000 * (6% * (100% – 8,5%)) = 10 980,-

Jak widzisz, niby obie inwestycje dają ten sam zwrot, ale w końcowym rozrachunku jest 1 260 złotych różnicy, które zostanie bądź nie zostanie w kieszeni inwestora. Przykładów z podatkiem można by znaleźć więcej, od razu nasuwa mi się porównanie aktywnego inwestowania w fundusze (czyli strategia agresywna w czasie hossy i strategia bezpieczna w czasie bessy) w parasolu funduszy i bez tego parasola, można by jeszcze dodać kolejny stopień optymalizacji podatkowej, zastosowany w ubezpieczeniowych funduszach kapitałowych. Myślę, że w jakimś niedługim czasie porównam też inne, podobne do siebie inwestycje od strony podatkowej.

Pozdrawiam.

Podziel się z innymi:
  • Wykop
  • Google Bookmarks
  • Facebook
  • BLIP - Bardzo Lubię Informować Przyjaciół
  • Co-Robie.pl | Co teraz robisz?
  • Wrzuć to na Flakera - powiadom swoich Znajomych
  • grono.net - internetowa społeczność przyjaciół
  • Dodaj link - Linkr.pl - tylko ciekawe linki
  • Polec.pl - Pozytywnie Odjazdowo Lajtowo Elokwentny Content
  • Dodaj wyczajenie
  • Spis.pl - najciekawsze w sieci
  • pinger.pl - Nie taki zwykły blog.

Komentarze (4) do "Co może podatek?"

  1. schymeck powiedział(a):

    Pisze się “naprawdę”, a nie “na prawdę”.

  2. Leszek Maruszczyk powiedział(a):

    @ Schymeck: Dziękuję za komentarz, byłbym jednak wdzięczny, gdyby wnosił on coś do opisywanego tematu. I uwaga na przyszłość dla Ciebie: skoro już poprawiasz innych, to upewnij się, że na twoim blogu wszystko jest w 100% dobrze.
    Jeszcze raz dzięki i pozdrawiam.

  3. Aga powiedział(a):

    Ale to porownanie nie obejmuje w ogole zadnych dodatkowych kosztow oraz ryzyka jakie niesie za soba wynajem.

    Przy wynajmie trzeba wziac jeszcze pod uwage:
    -czas kiedy nieruchomosc jest pusta
    -remonty nieruchomosci i naprawy sprzetu co pare lat czyli koszty eksploatacyjne
    -czas jaki poswiecimy na zarzadzanie nieruchomoscia
    -ryzyko jakie wiaze sie z trafieniem na zlego lokatora: brak wplat, problemy z eksmisja (ustawa o ochronie lokatorow), mozliwosc zniszczenia – zdemolowania mieszkania itp.
    -sprzedaz mieszkania jest o wiele trudniejsza niz zerwanie lokaty
    -kupno i sprzedaz mieszkania to koszty transakcji. Nawet jesli zalozymy, ze mieszkanie bedzie od developera i nie bedzie podatku 2% od transakcji, to dochodza koszty notariusza i wykonczenia. Jesli kupimy z rynku wtornego to dochodza koszty podatku 2% plus notariusz. To wszystko razem powinno miescic sie w 200K pln, zeby porownac do to lokaty 200K pln.

    Pisze to z perspektywy osoby, ktora ma lokaty o tej samej wartosci co mieszkanie na wynajem. Lokaty sa znacznie “latwiejsze w obsludze” i nie wymaja zadnych dodatkowych dzialan.

  4. Leszek Maruszczyk powiedział(a):

    Witaj! Oczywiście, nie obejmuje, bo chciałem jedynie naświetlić kwestie podatków. Ale skoro już i tak o tym jest mowa, to odpowiem na kwestie, które trzeba wziąć pod uwagę:

    -czas kiedy nieruchomosc jest pusta – nie ma przychodu, nie ma podatku;
    -remonty nieruchomosci i naprawy sprzetu co pare lat czyli koszty eksploatacyjne – moim zdaniem wystarczy zaplanować, powiedzmy, ze za dwa lata chcesz przeprowadzić remont, wtedy na ten rok zmieniasz formę opodatkowania na zasady ogólne i wszystko wliczasz w koszty
    -czas jaki poswiecimy na zarzadzanie nieruchomoscia – no to argument nie do odparcia, myślę jednak, że warto bo otrzymujemy dochód z najmu a wartość samej nieruchomości też powinna rosnąć mniej więcej tyle co inflacja, lokata tego nie daje.
    -ryzyko jakie wiaze sie z trafieniem na zlego lokatora: brak wplat, problemy z eksmisja (ustawa o ochronie lokatorow), mozliwosc zniszczenia – zdemolowania mieszkania itp. – tutaj też przyznaję, lokata jest mniej kłopotliwa.
    -sprzedaz mieszkania jest o wiele trudniejsza niz zerwanie lokaty – zgadza się, ale ja poruszałem wyłącznie kwestie podatku
    -kupno i sprzedaz mieszkania to koszty transakcji. Nawet jesli zalozymy, ze mieszkanie bedzie od developera i nie bedzie podatku 2% od transakcji, to dochodza koszty notariusza i wykonczenia. Jesli kupimy z rynku wtornego to dochodza koszty podatku 2% plus notariusz. To wszystko razem powinno miescic sie w 200K pln, zeby porownac do to lokaty 200K pln. – no zgadza się, są koszty transakcji i wykończenia, w pewnym sensie rekompensuje to wzrost wartości nieruchomości (z uwagi na inflację, a nie jakieś hossy czy bessy), można też założyć, że nieruchomość z tego przykładu, co powyżej kosztowała 200k razem z notariuszem, podatkiem i remontem.

    “Pisze to z perspektywy osoby, ktora ma lokaty o tej samej wartosci co mieszkanie na wynajem. Lokaty sa znacznie “latwiejsze w obsludze” i nie wymaja zadnych dodatkowych dzialan” – cieszę się, że czytają mnie tak majętne osoby, za kilka lat jak dobrze pójdzie, to może przeanalizuję ten temat z twojej perspektywy :)

Przepraszamy, możliwość dodawania komentarzy jest obecnie wyłączona.

Leszek Maruszczyk

niezależny blog finansowy

Jednym z interesujących mnie tematów są finanse osobiste, zgłębiam ich tajemnice zarówno w teorii, jak i w praktyce - w roli "konsumenta" produktów finansowych, inwestora i doradcy finansowego w jednej osobie więcej »

Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player