Niedawno w TVN CNBC miałem okazję obejrzeć sobie program, w którym jakis ważny ekspert jeszcze ważniejszej organizacji zrzeszającej pośredników nieruchomości stwierdził, że w Polsce sytuację na rynku nieruchomości najbardziej kreują media. Teza ciekawa, szczególnie na tle opublikowanego jakiś czas temu raportu o rynku nieruchomości.
Raportujący, regularnie zresztą, to Open Finance, a treść raportu – w naprawdę dużym skrócie: “ceny zaczynają wzrastać, więc spiesz sie z kupowaniem”. Jak zwykle, raport wygląda na dość rzetelnie przygotowany (niejeden już czytałem), ktoś mniej podejrzliwy czytając piękne tabelki, ukazujące jak na dłoni jawne wzrosty na rynku mieszkań, pewnie dałby się nabrać.
Nie to, że dane są nieprawdziwe. Nie podejrzewam, żeby Open Finance, tak pieczołowicie budujący swoją markę instytucji proklienckiej, połaszczył się na tak tani chwyt, jak fałszowanie danych w ich własnych raportach. W branży doradztwa finansowego “więcej się zyskuje, mniej kantując”, o czym Open zdaje się wiedzieć. Jednak dane, jak to dane, mogą być prawdziwe i “prawdziwsze”. Albo bezużyteczne i przydatne.
W czym rzecz?
OF buduje swoje raporty w oparciu o ceny ofertowe ustalane przez sprzedawców mieszkań. Może się teoretycznie zdarzyć, że jakaś większa grupka sprzedających zażyczy sobie za swoje nieruchomości kwot z księżyca i już w raporcie Open’a dowiemy się, że oto rozpoczyna się nowa hossa na rynku nieruchomości. Szkopuł w całej teorii jest taki, że niekoniecznie na te ceny ofertowe znajdą się nabywcy. To tak, jakby na giełdzie ustalano wartość indeksów na podstawie zleceń, które nigdy nie zostały zrealizowane z powodu oderwanych od realiów cen.
Od dawna wiadomo, że prawdziwa cena to nie ta, której chce sprzedawca, ale ta, za którą może zapłacić kupujący.
I tutaj mamy już pewne rozbieżności między raportem, a darmowym narzędziem do określania średnich cen na otodom.pl, porównajcie zresztą sami segment 20 metrów:
Otodom:
Screen z otodom.pl
i Raport:
Open Finance - raport z rynku nieruchomości
Gdzieś się panom open’owcom dodało parę groszy. Segment 20 metrów w otodom wydaje się tańszy, zaś segment do 40 metrów (takie dane też zabiera otodom zapewne ze względu na niedostatek ofert na rynku pierwotnym – do obliczeń wzięto tylko 15 ofert rynku pierwotnego, zaś aż 31519 ofert z wtórnego, co pozwala wysnuć wnioski, że przy oblicznaiu średniej dla rynku wtórnego danych o 20 metrowych mieszkaniach nie zabrakło) wydaje się tańszy. No ale nie ma co narzekać, taki ich fach, że muszą pokazywać głównie jasne strony tematu. Prowizje od kredytów hipotecznych wyglądają całkiem nieźle kwotowo, a roboty przy wypisywaniu wniosku o hipotekę z klientem jest w miarę niedużo. W świetle słów eksperta przytoczonego na początku wpisu – że cykle na rynku nieruchomości w Polsce kreują media, nie dziwi fakt, że chłopaki z Open’a naganiają koniunkturę. W końcu więcej chętnych na mieszkania, to i więcej kredytów hipotecznych, a to z pewnością ekipę Open Finance cieszy. Oby tylko w równym stopniu cieszyło inwestorów.
Pozdrawiam.
Panie Leszku, trochę się Pan zapędził z tą krytyką rzetelności OF… co pozwala na kwestionowanie Pańskiej.
W zamieszczonym przez Pana screenie z otodom.pl znajduje się adnotacja, że średnia cena została obliczona na podstawie lokali o powierzchni do 38m2. Tymczasem jak wynika z kontekstu wpisu, Pan porównuje ją do średniej ceny 20m2 z raportu OF (bo cena lokali do 30m2 i do 40m2 jest niższa od tej w otodom.pl) sugerując dodanie “paru groszy przez gości z OP”. Mam wrażenie, że średnia z trzech pierwszych wierszy tabeli OF dla warszawskich lokali będzie zbliżona do kwoty z otodom.pl… pozdrawiam
Wszystko OK, ale skoro OF podaje takie wnioski i we wcześniejszym okresie do określenia tego posłużyły mu takie same źródła danych to raport można uznać za wiarygodny.
A każdemu zainteresowanemu w bardziej zaawansowany sposób pozostają tylko statystyki autentycznie zawartych transakcji na rynku.
Pozdrawiam
@CFAniak: Generalnie chodziło mi o zobrazowanie na podstawie jakich danych w ogóle robione są takie raporty. Proponuję jeszcze raz przeczytać analogię danych z raportu do ustalania wartości indeksu giełdowego na podstawie cen ofertowych z niezrealizowanych zleceń. Co do cen 38 metrowych mieszkań – już zaktualizowałem wpis, polecam szczególnie fragment o porównaniu ilości ofert do wyliczania średniej z rynku pierwotnego i wtórnego.
Openowcom nie zarzucam że napisali raport nierzetelnie, co zresztą podkreślam. Nie wiem natomiast jaka jest metodyka sporządzania raportu, ale jestem z natury podejrzliwy i jak czytam cokolwiek mniej więcej o treści “kupuj teraz, bo taniej już nie będzie”, to zapala mi się czerwona lampka.
“Mam wrażenie, że średnia z trzech pierwszych wierszy tabeli OF dla warszawskich lokali będzie zbliżona do kwoty z otodom.pl… pozdrawiam” Średnia ta wynosi: 9553, dodam tylko, że to nie jest średnia ważona. Jeśli chce Pan już być tak dokładny, to należałoby ocenić ile w otodom jest ofert do 30 i do 40 metrów wliczanych do średniej dla 20 metrowych mieszkań, następnie biorąc dane z tabeli OF zastosować z odpowiednimi danymi średnią ważoną. Obawiam się, że wagi nie były by równe (na korzyść małych lokali) i średnia wyszłaby grubo więcej niż 9,5 patyka.
Ale plus za dociekliwość.
@ FortuneClub: no tak, zgadza się, że dane z ich raportu można odnieść do poprzednich raportów, zwracam jednak uwagę na zdanie, że to media w Polsce kreują ceny nieruchomości. Ten wpływ już widać, wystarczy sobie wpisać na otodom w narzędzie średnich cen 20 m2 i Warszawa, dane dla rynku pierwotnego są już inne, chociaż to może być po prostu efekt sprzedaży tanich mieszkań.
@ Wszyscy: na prawdę nie widzicie analogii z naganiania na mieszkania z raportu i naganiania na akcje firmy A czy B na forach, w raportach analityków? Dziwi mnie, czemu analitykom giełdowym mało kto wierzy, zaś w taki raport wszyscy patrzą jak w obrazek.
@Panie Leszku.
A czy warto czytac jakiekolwiek raporty przygotowywane przez “specjalistow” ? Jak ocenic ich rzetelnosc i obiektywne podejscie do tematu ? Przykladowo jak mozna sugerowac sie srednimi cenami za metr nieruchomosci i chciec zrobic na tym interes ? Przeciez srednia to jakis punkt na osi wielu mozliwych wartosci i do tego latwo poddajaca sie manipulacjom.
Ponadto porownywanie cen nieruchomosci pomiedzy miastami jest rownie idiotyczne. Przeciez ceny za metr w Poznaniu, Warszawie, Wroclawiu, Paryzu czy Bordeaux rozni sie pomiedzy dzielnicami w obrebie tej samej aglomeracji nawet o kilkadziesiat procent.
Dodam jeszcze, ze we Francji pochodzenie danych rynkowych jest jednoznaczne: kazdy notariusz, ktory potwierdzal transakcje kupna-sprzedazy nieruchomosci, jest zobowiazany przekazac informacje o jej kwocie do stosownej sluzby cywilnej. W ten sposob wiadomo, w jakie ceny rzeczywscie panuja na rynku.
Biznes robi sie tworzac samemu okazje, a nie ich “szukajac”.
@ Garbeeq: Czy warto? To zależy w jakim celu. Czasami można się czegoś ciekawego dowiedzieć, natomiast jako rekomendacja inwestycyjna – na pewno trzeba być co najmniej ostrożnym. Widzisz jednak (może przejdziemy na Ty, w końcu często mamy okazję “porozmawiać”), chociażby po komentarzach wyżej, że są ludzie biorący “raporty” na serio. Ja zaś chciałbym im pokazać nieco inne spojrzenie na sprawę, kiedy ja zaczynałem, takiego “innego podejścia” nie było (lub o nim nie mogłem przeczytać w internecie) i w efekcie trochę mnie to kosztowało. Bagaż tych doświadczeń myślę, że warto przedstawić innym inwestorom, może komuś to pomoże przed poniesieniem straty.
Co do Francji – życzyłbym sobie by i w Polsce tak odbywało się gromadzenie danych o rynku nieruchomości, byłoby mniej pola do nadużyć.